万科商业地产基础知识培训_89p_课程_教程解读.ppt

* 误区二：平面布置综合症 v 案例 北斗星商业广场 在设计商铺时，未考虑楼层和方位对商铺商业效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，从而导致三、四楼层和交通尽端的商铺出租率低。 表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应 表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益 表现3：自动扶梯设置不能引导人流 表现4：商铺分割过于平均，不利于使用 商业设计的误区——常见的设计误区 商业设计难点 * v 案例 南京万达广场 误区三：道路规划综合症 表现2：方向混乱，曲折复杂 表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流 表现4：未能最大程度的与城市交通相联系 表现3：没有充分预留停车 商业设计的误区——常见的设计误区 商业设计难点 * 误区四：忽视前期商业定位与规划 表现1：盲目攀比，规模超越区域需求 v 案例 无锡站前商贸城 设计者延续了他们常用的设计手法，希望将商业和建筑融为一体，让商业建筑能够焕发出自身的特色。充分考虑建筑的外立面设计与商业广告空间的配合，但是由于没有考虑到商铺使用的要求，最终形成大量超小面积铺面无法被商家接受，造成整座商贸城空关的败局。 表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做 表现3：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重 表现4：过度依赖主力店 商业设计的误区——常见的设计误区 商业设计难点 * 设计应遵循的商业原则 原则一：土地的高强度开发 用足底商、用足建筑密度 争取最大的商业展示面、延展面 原则二：便捷的外部交通诱导 实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动 运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系 有机组织各个内部环流之间的衔接空间 原则三：高效的内部人流组织 商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的 商业做的是人流而不单单是交通 原则四：重估楼层价值体系 二层及以上铺面层高设计 二层及以上步道平台设计 利用特殊交通方式拉动竖向人流 垂直楼面租金效益的重新分配 原则五：创造高附加值空间 挖掘独幢商业潜力 创造高体验性空间 原则六：商业建筑本身就是广告系统 充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用 创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知 注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性 原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质 以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色 以地方文化策略对待本土的商业设计与改造：新天地与城隍庙 原则八：设计具有社区活力的城市公共空间 以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流 以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣 商业设计难点 * 原则一：土地的高强度开发 用足底商、用足建筑密度，争取最大的商业延展面 50% 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则二：便捷的外部交通诱导 实现公交车站，地铁站与项目的零距离互动 运用各种手法将人流快捷引入内部环行步道体系 有机组织各个内部环流之间的联接空间 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则三：高效的内部人流组织 商业的道路不是用来走的，而是用来逛的 商业做的是人流而不是交通 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则四：重估楼层价值体系 二层及以上铺面层高设计 二层及以上步道平台设计 利用特殊交通方式拉动人流上行 垂直楼面租金效益的重新分配 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则五：创造高附加值空间 挖掘独幢商业潜力 聚敛人气，活跃商气，使广场成为城市公共活动的载体 借助围合性广场空间形成商业黄金点，提升局部商业价值 借助广场与街道形成的空间序列来丰富空间体验和感受 沧州鼓楼商业中心 上大弘基休闲广场 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则六：商业建筑本身就是广告系统 充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用 创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知 注重广告体系与建筑形象的一体化和协调性 设计应遵循的商业原则 拉斯维加斯弗里蒙特步行体验街 绿地 MAX MALL 商业设计难点 * 原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质 以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色 以不同的地方文化策略对待不同的商业设计与改造：新天地与城隍庙 旧城城市肌理 设计城市肌理 上海复地城隍庙广场 上海复地城隍庙广场 设计应遵循的商业原则 商业设计难点 * 原则八：设计具有社区活力的城市公共空间 以商业公共空间建设推动社区的文化生活与日常邻里交流 以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣 新加坡这个项目修建的时间较早，当初的目的可能是要创新，给人一种新奇的感觉。这种商业街与业态有一个匹配性的问题，它非常适合做餐饮休闲类的商业。因为这种商业街会有一个很大的中空，透过这个中空的造型，消费者可以在