社区养老模式研究资料.ppt

美国社区养老地产发展概况 美国城市社区养老地产是在 20 世纪 50 年代初兴起的，至 20世纪70年代开始普及。与此配套，产生了大量的老年住宅和老年社区。老年社区住宅发展普通化和社区化发展成为新的热点。 发展概述 社区养老地产类型 较大规模的综合服务型养老地产 社区独立型 养老地产 老弱护理型 养老地产 社区服务型 养老地产 较大规模的综合服务型 养老地产 老弱护理型养老地产 社区服务型养老地产 社区独立型养老地产 这种模式强调是的自主与社区老年服务机构辅助照顾的机制。 这两类模式强调的是辅助照顾，享受国家许多政策支持和补助，属于美国福利事业的一种体现。 这种类型适合一些能够独立自理能力的额健康老人，他们通常也具备高消费水平。 太阳城的商业模式 发展概述及构成要素 太阳城社区从 1961 年开始建设，坐落于佛罗里达州西海岸，位于坦帕和萨拉苏拉之间，距佛罗里达最好的墨西哥湾海滩只有几分钟路程，是目前全世界发展最好的城市社区养老地。一开始就规划为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。 太阳城构成要素 名称注解 西方称老年人为太阳，意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》。 区位 临近海湾，社区坐落于佛罗里达州西海岸，位于坦帕和萨拉苏拉之间，距佛罗里达最好的墨西哥湾海滩只有几分钟路程。 规模 太阳城中心共有 10500 个住宅单元，目前来自全美及世界各地的住户 1.6 万。 目标定位 1961 年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区； 建设理念 老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独不依赖、不满足温饱型老年生活。 户型构成 大多是独栋住宅，也有双户公寓。联排别墅和多家庭公寓 人口现状 45 至 64 岁约占 15.1%，65 岁以上约占 83%。 功能区分 六大居住区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂 物业类型 独栋别墅 、联体别墅、庭院、出租的独立公寓、辅助照料式住宅和家庭护理机构 基于太阳城分析美国社区养老地产的优势经验 定位方面 美国太阳城在刚开发建设时就已经定位为佛罗里达乃至全美最好的老年社区，这说明开发商在开发初期已经致力于打造最好的老年社区，无论是在资金投入，服务建设上都具有相当高的水平。 太阳城目前已经是美国最大的养老社区；太阳城的生活状态和消费水平反映了是美国老年中产阶级的现实情况，居住着来自美国各州和世界 50 多个国家的退休老人。 基于太阳城分析美国社区养老地产的优势经验 融资方面 双渠道融资 拓宽建设资金来源 自主建设凸显强大融资能力 美国太阳城并不是由政府引导的，虽然后期有各个机构与政府一同参与进来，但初期完全是源于开发商的自主建设，能够独立建设如此大规模的老年社区，但这也表示了这说明美国城市养老社区服务型地产的融资渠道和融资能力非常值得发扬。 保险信用渗透以及多股权参与 在美国，信用体系的建立已经渗透到社会经济各个角落，美国将社会福利保险加上地产楼盘销售，再融合进养老产业，这种商业模式将房地产开发商与楼盘购买者的生活方式结合在一起。因而他能够保证投资人完全放权给开发商，就是说，有足够的信用体系、进入那个手段来限制开发商、从而能够控制金融与开发商分离的风险。 基于太阳城分析美国社区养老地产的优势经验 营销与盈利方面 新兴营销方式的运用 在美国，有很多资产、但是没有资金的老人，这类老人在美国叫做房富人、货币穷人。这种无法把握自己老年生活的问题，有一个相应的解决方法就是相抵押贷款模式。 反按揭增加盈利点 反按揭入住方式是关注中低收入但有房产的家庭，这符合我国现阶段养老地产的发展，也是城市社区养老服务型地产的的根本运营走向，因为这类家庭在未来的老年人群体中所占比例最大。 基于太阳城分析美国社区养老地产的优势经验 营销与盈利方面 美国太阳城中心的收益主要是配合住宅销售收入来源、长期收入来源主要有住宅租赁和配套设施的租用收益。 太阳城中心的长期收入来源是太阳城中心收益来源的核心，按照每人每年 140 美金的配套设施消耗费用计算，仅一年有超过 200 万美元的收益，这还未算球会、俱乐部，加上这些，费用就高达 1000 万美元。这就好比在美国的大中型城市内卖掉近 50 套豪华别墅多套别墅，并且这两种设施仅是对社会公开经营，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。 太阳城收益来源 基于太阳城分析美国社区养老地产的优势经验 环境规划 整个太阳城社区植被丰富整个太阳城以高龄老人为主，为了保证老年生活不被打扰，美国太阳城规定，所有社区内居民必须是 55 岁以上的老人，其中 45 至 64 岁约占 15.1%，65 岁以上约占 83%，环境规划上是天然的氧吧