海龙湾半岛地产项目发展定位报告-98页解读.pptVIP

六、单因素敏感性分析 由于投资净利率是投资方案比较与鉴别的主要评价指标，故我们选择投资净利率作敏感性分析，详见上表。对单因素敏感性分析表进行分析可以看出，各变化因素在相同变化率下，销售价格对投资净利率影响大于建安费用由于销售单价是对投资净利率的最敏感因素，因此，对未来销售单价尽量准确地预测，同时尽可能做好项目的营销推广，使销售单价达到或超过预期目标。同时较好的控制建安成本。 本章小结 本章通过对项目的销售收入及各项成本的预测，对该项目的收益、投资收益率进行了测算，同时对该项目做出了盈亏平衡分析、敏感性分析。项目的总投资为21190万元，总开发价值将达到24110万元，净利润为1044万元。 从盈亏平衡分析的结果显示，该项目处于警惕状态，建议注重开发成本的控制；从敏感性分析结果显示，销售价格对收益的影响大于建安费用，故建议在控制开发成本的同时更应作好营销工作推广，使项目的最终实现销售价格尽可能上浮。 Thanks 市政道路作为整个项目的车流通道 C地块营造整个项目的人流通道，实现大交通的人车分流 通过街区营造、景观设计来形成A、B地块业主归家的良好体验 尽量通过建筑与植被设计，将加气站阻隔在归家者视线之外 商业建筑的良好设计，以及商业业态的优化安排 2、C地块是整个项目的体验区 实现措施： C地块的商业体量应该足以满足先期入住业主的基本生活需要 C地块的商业应该容易经营，以保证这些体量商业能够运转 C地块的商业应有足够的档次，以保证业主地位的彰显 3、C地块是整个项目的配套区 实现措施： 规避拆迁安置房、加气站的负面影响 建筑户型相对偏小 尝试对河景、花间集景观、杜甫花园景观的有效利用 建筑具有鲜明特色，与周边产品有效区隔 4、C地块是整个项目的成功启动区 实现措施： 5、加气站的规避 应结合总体规划对其进行规避及遮挡，弱化加气站的可视度及消费者的心理障碍。 采用特殊树种吸收有害尾气及介质。可以采用泡桐树、香樟树、甲竹桃等树种来吸收硫化氢、一氧化碳、二氧化硫等有害尾气及介质，排除空气污染。 绿化层次处理：Ｃ地块公共绿地的绿化应主要以高大成树为主，形成森林隔离带，减小加气站可视度及消除心理障碍。 销售说辞正面引导。 高科技手段处理：采用高科技防火防爆围墙处理，专家认为此项技术成本太高，而要专门进行核算，以考虑其经济可行性。但变相采用钢筋混凝土的围墙处理相对较为经济。 二、在以上条件下C地块的规划思路 集中景观 住宅区 商业区 街 区 独栋住宅 商业形象区 1、各模块安排示意 2、各模块体量关系示意-1 2、各模块体量关系示意-2 3、从龙腾路看C地块的体量关系示意 4、按以上规划所能实现的开发强度 1、景观安排示意 住宅建筑摆放尽量利用西北、东北方向，以充分利用清水河、花间集、杜甫花园的景观资源 住宅建筑摆放尽量不朝向正西、正东方向，以规避拆迁安置房、加气站等 景观与商业共筑特色街区，形成人流主线，构成项目体验区 3.0 17层 人流 车流 景 观 轴 起 始 段 休 闲 步 行 商 业 街 三、建筑与景观安排 2、建筑高度安排 因地块建筑限高53米，住宅区宜安排17层电梯住宅。根据摆放实施测试，住宅全部安排在示意区域内可以实现满容积率 商业因完全遮挡加气站的需要，宜安排在3层，局部可考虑四层或构筑物，以形成标志性效果 临近停车场地块，可视规划需要，安排一栋小高层单体住宅，独立管理，以减轻集中住宅区的规划压力 3、住宅建筑安排 可考虑一梯多户，但应尽量避免内廊式平面安排 尽量保证住宅的南北朝向 局部镂空，在避免板式建筑的呆板 考虑绿色电梯厅、空中花园等生态空间 尽量避免对视，建筑摆放多样化 尽量减轻对龙腾路的压力，在龙腾路角度努力构筑良好的天际线 建筑形态应有所变化，忌单一模式 整体抬高1米左右，与街区形成区隔。利用抬高安排半地下车库 4、商业建筑安排 沿加气站布置，将其区隔在地块之外 考虑小进深、大面宽的商铺形式，进深宜控制在15米以内，长度宜控制在50米以内 可考虑层层退台的建筑形式，并安排空中绿化 注意与加气站之间公共绿地的利用 注意与公共停车场的畅通 沿草金路可适当考虑四层或构筑物，形成标志性与昭示性 三、产品意向 1、街区意向 2、住宅建筑意向-1 2、住宅建筑意向-2 3、商业建筑意向 4、标志性节点意向 造型独特、富有标志性并充满异域风情的钟楼； 亲切宜人又不失繁华气息的商业步行街； 半下沉式小广场，亲切怡人 四、户型参考 中信海阔天空户型平面参考 两房两厅一卫：建筑面积76.62平米，套内62.24平米 两梯四房，南北通透 客厅与餐厅错层设计，增加空间层次感 餐厅、卧室共享大面积休闲阳台，无限延伸生活空间 主卧空间阔绰，设90度大凸窗，拥揽270度景观 中海阳光棕榈园： 概念借鉴