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我国产权式酒店的法律困境 摘要：本文拟通过案例分析指出我国产权式酒店发展过程中的法律问题，并结合欧美相关法律制度的建设以及我国的国情提出自己的建议。 关键字:产权式酒店;法律问题;建议 引言 “橘生淮南为橘，逾淮北为枳 2008年，由天伦度假公司牵头，中国人民大学法学院副教授朱岩博士和北京中洋律师事务所王联胜律师共同起草了《分时度假产品管理办法草案及立法说明》。这份草案广泛参照了西方发达国家和地区有关分时度假的立法、国外一些分时度假公司的运营情况，立足我国分时度假市场的现状，将国际分时度假先进的立法经验与我国现实的实践相结合，强调针对性、规范性和可操作性。草案以我国现行的相关法律法规和行政管理体系为依据，从产品内涵、销售运营、监督管理、行业自律等环节进行了规范。此外，草案还对分时度假产品从业企业基本条件作了明显的界定，从注册资本和度假房产两个方面设置门槛，这对保证分时度假产品的质量，维护消费者权益具有重要的意义 相关概念界定 产权式酒店兴起于 20 世纪 60 年代中期, 最早是由瑞士的亚历山大耐特提出的“时权”酒店演变而来。所谓“时权”, 是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施设备的权利, 该权利可以上市转售、转让或交换。而真正意义上的时权经营则是从1976 年法国的阿尔卑斯地区的旅游饭店开创的。 产权式酒店由分时度假演变而来。不同的是由消费者或个人投资者在特定时间里买断旅店旅游设施的使用权, 进而发展为买断产权而不仅是买断时段, 即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者, 投资者一般并不在酒店居住, 而是将客房委托给酒店经营分取投资回报, 同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。但对产权式酒店来说, 分时度假权益只是作为产权式酒店的附加值。产权式酒店的回报率大小和风险高低完全取决于该酒店在未来的经营状况。 产权式酒店 产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住, 而是将客房委托酒店管理公司出租, 获取客房利润分红, 同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 产权式酒店有三大类型: 时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。 时权酒店 由瑞士亚力山首先提出的“Timeshare Hotel”是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利, 该权利可以上市转售、转让或者交换。 退休住宅型 是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼, 每年和家人去使用一段时间, 其余时间交酒店管理公司出租, 获租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。 有限自用的投资型酒店公寓 开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者, 投资者一般不在酒店居住, 而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红, 同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 我国产权式酒店的现状 案例 首例产权式酒店纠纷：南海传说 作为第一批吃螃蟹的人，吴志良等7位投资者曾经十分看好此行业的前景。在他们签订的购房合同中明确该酒店的装修标准为假日酒店的装修标准。但是，当一年以后该酒店建成并以海口皇冠温泉假日酒店（即假日酒店集团管理的五星级标准的酒店）之名开始营业之时，开发商却以酒店档次提高、增加投入等理由拒绝履行合同，从而引发了纠纷吴志良他们认为，泰信公司此举违反了合同法的有关规定，违背了市场交易中诚实信用的原则，严重损害了自己的合法权益，请求法院判令泰信公司继续履行合同并赔偿由此造成的所有损失共计160余万元。泰信公司反驳道：“在建设‘南海传说’的过程中，我们聘请了著名设计师重新设计以提高酒店档次，并委托国际著名酒店管理集团负责经营管理，将原本普通的疗养度假中心变更为五星级的产权度假酒店。在得到政府有关部门批准后，我们正式将‘南海传说’项目变更为‘皇冠温泉’。在这一过程中，我们相应加大了投入增加了成本，原合同标的已不存在，我们因此不能履行与吴志良等签订的《商品房购销合同》。在2002年12月28日作出的一审判决中，海南中院认为双方签订的《商品房购销合同》真实有效，应继续履行，判令泰信公司在判决生效期限内向吴志良他们交房并支付违约金。泰信公司上诉至海南省高级人民法院，请求撤销一审判决。结果兜兜转转案子又发回海南中院重新审理。在年1月6日的庭审中，除了原告方向法庭提交部分新证据外，双方的辩论几乎仍然在原地踏步。惟一的戏剧性变化是，泰信公司在发现和解无望后，当庭对吴志良等7人提起了反诉。泰信公司坚持认为，“皇冠温泉酒店”的造价远远高出“南海传说”，是两个从本质内容上完全不同的项目。绕了两年，连吴先生自己都弄不明白，该如何保障自己的权利。 上述案例是我国首例产权式酒店纠纷案件，从这一刻开始，关于产权式酒店、时权酒店的各种纠纷不断发生。这些纠纷主要