江西经济管理干部学院第一教学大楼房产拍卖底价评估成本法教程分析.docVIP

关于南昌市红角洲卧龙路269号 南 昌 市XXX 房 地 产 评 估 公 司 报 告 目 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 (一)委托方 (二)估价方 (三)估价对象 (四)估价目的 (五)估价时点 (六)价值定义 (七)估价依据 (八)估价原则 (九)估价方法 (十)估价结果 (十一)估价人员 (十二)估价作业日期 (十三)估价报告应用的有效期 （十四）附 件 五、估价技术报告（估价机构存档） 致 委 托 方 函 江西经济管理干部学院： 对贵院委托我们评估的南昌市红角洲卧龙路269号 2008年5月22日 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ５、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 ６、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 注册房地产估价师签名： 估价的假设和限制条件 本评估报告中存在几个假设条件 1、在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场； 2、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规； 3、委托方提供的资料属实； 4、在此期间物业价值将保持稳定； 本评估报告使用说明 1、未经本中心书面同意，本评估报告书的全部或一部分不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表； 2、本评估报告分“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分，“估价结果报告”可提供给委托方使用，“估价技术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关管理部门备案时使用； 3、本评估报告有效期自评估报告交付之日起壹年； 4、本评估报告仅为委托方确定拍卖底价提供价值参考依据，作其它用途不具法律效果。 房地产估价结果报告 委托方：江西经济管理干部学院 估价方: 公司名称：南昌市XXX房地产评估公司 公司地址：南昌市XXX路XXX号 估价对象 １、地理位置 估价对象座落于南昌市红角洲卧龙路269号位置，处于南昌市前湖高校园区内，其东临村落，南临卧龙路，西临学府路，北临前湖。附近地段有南昌大学新校区，江西医学院新校区、南昌航空大学新校区、南昌世界面具公园等公共建筑，附近有南昌市西外环路，生米大桥等交通要道，西侧的学府路有225、512等多路公交车辆经过，交通方面，配套齐全，环境优美。 ２、估价对象权利状况 估价对象所有权人为江西经济管理干部学院，土地所有权性质为国有划拨土地，用途为教育用地，估价对象来源合法，产权清析。 ３、估价对象现状 估价对象座落于南昌市红角洲卧龙路269号位置。估价对象总层数为5层，钢混结构，南北朝向，用途为非住宅，现为教学楼，1-4层为教室，第5层为办公室，依据房屋所有权证可知估价对象建筑面积为10000平方米，建筑容积率为4,其装修情况如下：外墙贴暗红色面砖，室内地面为水磨石，墙面和天花板为刮瓷，所有门都为防盗门，总体看来该建筑物应属于一般装修，建成年份为2005年，建筑整体成新大概为九成新。 （四）估价目的 测算估价对象的客观市场价值，为江西经济管理干部学院拍卖估价对象提供拍卖底价价值参考依据。 （五）估价时点 2008年5月22日 价值定义 本次评估的房地产价值是指委估对象在评估基准日2008年5月22日，用途为非住宅的公开市场价值。 （七）估价依据 １、《中华人民共和国土地管理法》等国家颁布的有关法律、法规； ２、建设部颁布的《房地产估价规范》； ３、《中华人民共和国城市房地产管理法》； ４、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件； ５、南昌市房地产市场租售价格调查及有关信息； ６、委托方提供的有关资料； ７、评估人员实地勘察所获资料等。 （八）估价原则 房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列5项： 1、合法原则 遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据; 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据;在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据; 在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 2、最高最佳使用原则 所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指