绿城早期介入与前期物业服务(15.4.14)摘要.ppt

屋顶电梯机房内设备紧贴墙面设置，对设备日后运行的散热、维修、维保都存在影响，同时夏季天气炎热，机房内部温度较高，将对机房内设备使用寿命产生影响。建议增设空调。 效 率 6. 建议在水管井安装排水管和地漏，以免水管井内的给排水管网接口和表具漏水时因管井积水造成业主户内与井道间隔墙渗水，从而可能引起业主家中和电梯等机电设备水浸，对装修和电梯造成损坏。 效 率 消防泵试水排水管朝地面设置，未与排水沟、集水井相通，后期试水会导致水泵房地面产生积水无法排出。建议：贵司请安装单位将导水管引到集水井、排水沟内或消防水池内。 效 率 地下室设备房内集水井控制箱未设置水位提示报警装置，业主不在家时发生集水井内水倒灌之类的事故时无法及时察觉。 建议：增加集水井水位提示报警装置，并将报警提示信号接引到一楼/报警中心（容易引起注意） 效 率 生活垃圾房 示例图片 效 率 产品与地域文化相结合 不同的地域有不同的历史、不同的文化，不一样的山水养育了具有不一样习性的居民。我们认为尊重历史、尊重文化、尊重习惯也是我们在房产开发中必须遵循的一个准则。同时，各地的气候不同，以及同一样事物在同一区域内的不同地点摆放带来的结果亦可能完全不同。因此，因地制宜非常重要。 关键词：因地制宜 产品与地域文化相结合 1.园区内的不同位置对绿化品种的选择要求也是不同的，我们建议：（1）为确保低层的住户有良好的采光，要避免选择将枝叶繁茂的大型乔木等植物种植在住宅南侧。（2）为了业主的安全与环境的整洁，园区内要避免将一些较易招致蝇虫或花叶掉落后难以清除的植物（如合欢、海桐球）种植在业主公共活动空间或必经的道路旁。 因地制宜 2.北方地区项目因当地气候、居民习惯不同，与南方项目存在较大差异。我们建议：（1）北方住宅项目的南北阳台除部分设备阳台散热需要不能封闭外（也非完全敞开，用百叶封闭）均采取封闭形式，尤其是大阳台，更需要考虑封闭问题。（2）架空层设计时充分考虑北方的气候条件，采取可变通或调整的封闭形式或局部封闭，以免架空层内冬季积雪。 因地制宜 考虑北方冬季的寒冷设置两道门出入，但因为出入门为直通式，产生空气的对流，在严寒的冬季或西北风天气，会使大堂内的温度流失，造成很大程度的能源浪费。同时因温度降低大堂难以作为休息区域。 建议：将外侧门（第一道门）两侧再增加两扇门，在冬季使用时可开启两扇耳门，可避免空气的直通。 因地制宜 因地制宜 因地制宜 （3）为便于清扫积雪，道路材质尽可能选择易清理材质，同时为免路面受冻开裂、切忌采用高透水率的材料。（4）因北方水费价格高、冬季维护要求高、日常维护吸污频次高等因素，致使北方游泳池的维护成本是南方地区的四至五倍，相反，游泳池实际开放时间却仅有两个月，建议北方项目尽量少做室外泳池。 Part Ⅴ结束语 本课培训到此结束，由于资料收集有限，课件中图片为典型案例分析。希望各位在今后的服务和工作中，能将本次课程内容学以致用，能善于发现缺陷问题、及时反馈涉及安全隐患的问题，见贤思齐、不断提升自己的服务能力。 结束语 结束语 没有最好、只有更好！ 大家好才是真的好！ 结束语 绿城房地产咨询有限公司 2015-4-14 谢谢聆听！ 产品与物业服务相结合 房产品的寿命是几十年甚至几百年，物业公司的使命就是通过管理和服务使房产品保值、增值。但我们面临的困境是，劳动力成本和日常维护材料成本日益上涨，物管费调升却颇为艰辛，导致一些项目出现严重亏损。如果，在房产品设计和营造阶段能够从节约后续管理的人力成本、维护成本和提高管理效率上多些思考，就会提高项目良性循环经营的能力。 关键词：成本、效率 产品与物业服务相结合 物业管理的正常开支中人力成本占总成本支出的60%左右，20%的成本是项目内各类设施设备的运行和维护费用。因此，节约物业管理成本最有效的方法莫过于节省物业管理人员上的投入和设施设备的维保费用。 成 本 1.出入口的个数、形式和物业安保人员的配备人数、管理效率息息相关。我们建议：一是避免非机动车入口、地下车库入口直接与市政道路相连；二是园区的人行入口采用门禁刷卡形式，业主持卡即可进入园区；三是当有地下车库入口必须与市政道路相接时，将道闸设置为能有效防止人穿越进入的栅栏式。 成 本 2.园区内的木质铺装均有一定生命周期，一旦时代年久，木质材料更换较为麻烦。同时，从环保角度也建议景观上用仿木材料替代木材。如确实仍需使用木材的，必须考虑维修时的便利，避免将木材与下部龙骨整体固定，维修时必须整体拆除，既费工时又易造成不必要的损失。 成 本