2013年苏州工业园区湖东某商业地块调研及定位全分析报告.ppt

-----潜在威胁 潜在威胁 风险规避 园区各地大力开发新的商业载体，供应量大，竞争激烈，有可能导致区内消费外流 区内已有多个商业项目，月亮湾部分写字楼裙楼为商业用途,将形成相互竞争关系 目前房地产项目贷款政策控制，不利于项目融资和投资购买 顺应市场需求，错位发展，提升项目品质，形成鲜明特色，提高竞争力 加强招商引资，拓宽招商渠道，合理定位，避开竞争 采取较为灵活的运营模式，尽快回笼资金 四、项目SWOT分析 A等：19分，非常好的立地环境 周边地块已开发完毕，扩张性小 0　 设施扩张性 稳定客源有增长空间 1 消费市场增长 可塑性较好 2 商圈拓展性 发展空间 取决于项目的招商和运营状况 1 客源保证 为不饱和商圈 1 竞争对手 竞争态势 区域的几何中心，均匀辐射 2 区位 与其他商业项目距离都不远 1 距离 单个项目体量差距不大 1 规模 现有设施 有轨道交通，公交尚不发达 1.5 集客手段 目前交通流量正常 1.5 交通流量 交通便利，路况良好 2 道路状况 交通环境 现有消费能力较弱，未来消费有所提升 1 构成状况 短期内增长不太明显 1 增长率 大多离项目在三公里范围内 1 分布 集中居住区达10余个，消费群体数量大 2 数量 消费群体 评价 分数 评价项目 -----立地环境评价 四、项目SWOT分析 评分规则 每个项目1-2分打分 2分：很好 0分：较差 1分：较好 -1分：很差 A等：19—30分 非常好的立地环境 B等：8—18分 较好的立地环境 C等：-3-7分 较差的立地环境 D等：-15—4分 非常差的立地环境 Part 5 项目定位建议 消费客群分析 项目性质定位 项目功能定位 业态布局建议 产品开发建议 租售策略建议 五、项目定位建议 -----目标消费客群定位 核心需求 外延性需求 来自区域以外的消费需求 区内师生、居民、企业员工的消费需求 核心客群 次级客群 潜在客群 约10万人 约20万人 未知 区内师生、居民、企业员工等消费群体 区域周边3公里范围内小区居民 区内星级酒店住客、商务办公人群 市区、园区等外部导入人群 约1.5万人 群体特征 主要类别 消费结构：精品服饰、商务餐饮、健身、保健等商务休闲场所 消费倾向：追求品位生活，重视品牌；注重精神消费胜过物质消费；对家庭、子女、老人关注度高 生活状态：工作和生活基本稳定，多数家中有子女和老人 收入：月薪8000元以上 职业：公司中层、高层管理、高校讲师以上职称 年龄：36-45岁 商务客群 消费结构：少量日常生活用品；时尚服饰；餐饮；休闲娱乐； 消费倾向：个性，时尚，展现自我，追求品质消费、个性消费和休闲消费 生活状态：单身或组建家庭，开始置业、购车，个人生活趋向稳定 收入：月薪3000—8000元（收入稳定、业务骨干） 职业：公司职员或中层、高校普通教职工、科研机构技术人员、公务员等 年龄：23-35岁 年轻白领 消费结构：基本餐饮、日常生活用品、潮流服饰、数码、体育运动场所、迪厅等娱乐场所 消费倾向：年轻、充满活力，既追求潮流消费、个性消费，又注重经济实惠； 生活状态：单身、快乐的学校集体生活 收入：无固定收入，月消费800-2000元左右（家庭提供或部分打工所得） 职业：大学生、研究生 年龄：18—25岁 学生群体 五、项目定位建议 -----目标消费客群特征 五、项目定位建议 -----项目性质定位 200,000 50,000-200000 90000 10-30 市级商业中心 100,000 30,000-90,000 50,000 4-10 区域型 50,000-100,000 10,000-45,000 15,000 2-4 社区型 10,000-20,000 ＜10,000 N.A. 1-2 邻里型 最少支撑人口 体量范围 （平方米） 典型面积 （平方米） 辐射半径 （公里） 商业类型 √ 根据《苏州市商业网点布局规划》和《苏州工业园区商业网点布局规划》，月亮湾属于城市副中心商业（市级商业中心），以满足区内高端消费需求和吸引外来人群消费为特点；从区位、体量和辐射人口规模来看，本项目可开发成为区域新商业中心，即“片区商业中心”。 片区级商业中心以集中布局的形式，满足片区内各类人群的购物、餐饮、休闲、娱乐和部分商务活动、产业服务等综合需求，体现为商业集聚度较高，商业行业业态比较齐全，商业与交通协同配套等功能特征。 考虑人口规模、结构及分布的特征，满足本片区内各类居民和就业人群的多层次消费需求。应大力发展国内外连锁品牌的服装服饰、数码家电、体育运动用品等专业店、专卖店；适当发展生活服务业、餐饮娱乐业和文化休闲服务业等网点。 时尚消费型设施 购物消费型设施 基本生活需求 品质生活需求 服