2013年营销执行~EB184分析报告.ppt

* 上善栖2013年营销执行报告 2013-01 2012年大成都区域土地成交 2012年成都土地成交性质 用地性质 成交总数 纯住宅 9 商业 113 住宅兼容商业 174 商业兼容住宅 88 2012年1-12月大成都区域土地成交20004亩，上半年土地市场平稳,第三季度开始土地供应井喷，成交3603亩。 2012年成都土地成交以商业、商业兼容住宅、住宅兼容商业为主，纯住宅用地占比较小。 成都主城区从1月开始，供销逐渐增加，4月、8月、9月份供应井喷。2012年下半年住宅市场较上半年相比成下滑趋势。 从住宅销售面积看，70-110㎡仍是市场主力产品，70-90㎡区间产品更是呈供不应求的趋势。 从总价来看接受度最高的为总价40-50万产品，100万以上产品走量缓慢，180万以上房源几乎滞销。 2012年1—12月土地成交 时间 成交面积（亩） 1季度 4569.03 2季度 2938.29 3季度 6374.44 4季度 8637.33 成都市1-4季度住宅供销 时间 销售面积 (万㎡） 供应面积 (万㎡） 1季度 524.52 407.62 2季度 719.3 657.63 3季度 628.4 822.84 4季度 584.72 490.33 成都1-12月各总价销售情况 成都市1-12月各面积段供销情况 备注：数据来源锐理系统。 大成都区域历年住宅供销走势 土地市场成交火爆，成交面积同比2011年上升51%，商业地产受关注高; 较2011年相比住宅供应量下滑，销售量有较大幅度上升，整体市场有回暖趋势； 整体市场依然以小面积低总价的刚需产品为主。 市场背景-成都 【成都市场回顾总结】 2012年成都土地成交面积 土地市场全年波动明显，下半年土地市场出现回暖 备注：数据来源锐理数据 上半年土地成交面积经历高开低走的形式，下半年波动较为明显，但成交面积有所增加。 成交均价四个季度基本持平，但楼面地价经历了较大的波动，经历了低开高走，到下半年缓慢降低的趋势。 市场背景 -成都 2012年成都1-4季度土地成交价格及楼面地价 土地市场 住宅市场 数据来源：成都市房管局（数据截止2012年12月30日） 市场背景-成都 2011年-2012年销售、新增、存量数据 2012年销售、新增、存量数据 2012年成都销售量同比出现小幅上涨，存量依旧较大，后期将持续处于去库存化阶段 2012年上半年销售出现低开的局面，但随后市场缓慢回暖，8、9月市场达到一个高点，随后10月有所回落。 2012年成都备案销售数据较2011年同比略有上涨。 市场背景- 区域市场 数据来源：都江堰市房管局（数据截止2012年12月20日） 整体市场下滑，市场存量压力较大—— 2012年都江堰市住宅市场合计成交约41.8万方，比2011年（60.5万方）减少了30%，月均成交约3.8万㎡比去年减少24%；累计新增供应面积达30万方；整体成交均价为6830元/㎡，均价走势来看，同比去年上升6%。 都江堰市场 市场背景- 区域市场 青城山市场 数据来源：都江堰市房管局（数据截止2012年12月20日） 2012年青城山区域合计消化面积达38216.7平米，月均去化约3184平米，与去年相比整体去化水平相对稳定； 综合区域各项目成交量分析，云栖谷凭借较好的环境配套以及丰富的产品线，成交占据了领先地位，其次是香颂湖和上善栖；香颂湖由于体量较大，供应量较大，出货量多；从价格水平来看，上善栖处于区域价格标杆水平。 本体分析及目标定位 本部分将主要分析总结2012成交及剩余房源情况等，结合全面清盘目标，具化目标拆分及量化指标，为2013营销工作精准指导。 1、成交分析—— 产品 2012年上善栖总计成交面积7177.9m2，与去年相比（7306m2）成交面积减少了2%。传统夏季旺季并未对成交量造成明显促进，7、8月成交量下降，4-6月成交量触顶，12月由于天气过冷，客户较少，成交量触底。 （数据截至2012年12月30日） 成交量价 2012年 上善栖整体成交均价14058元/m2，销售价格随着传统销售旺季的到来，有小幅上涨，成交量价随主体市场状况而波动；但是跟去年相比，成交量基本持平，成交价格小幅 上涨（2%）。 套数 面积 合同总金额 面价总金额 面价均价 成交均价 2011年 75 7306.97 101,428,961 110,284,337 15,016 13,857.4 2012年 74 7177.98 时间 119,762,121 16,684 14,058.3 2012年上善栖合计成交74套，成交面积7177.98㎡，合计成交总金额100,908,699元（合同总金额），与去年相比，成交量小幅下降（约 2%），整体2012年成交均