2012年07月18日孝义义乌商品国际交易博览城前期策划及招商132P分析报告.ppt

经营 营造气氛，聚集人气 包装宣传，整体推广 制定游戏规则 制定促销方案计划 管理 统一店面装修 统一经营布局 统一物业管理 （一）经营管理模式确定——统一运营管理模式 通过做好整体运营管理，获取持续、稳定并不断走高的 租金收益，是确保商业持续增值的唯一手段，也是返租的重 要支撑，其意义重大。 根据对香港、珠三角、长三角各代表性商业地产项目的 考察与分析，为达成本项目商业兴旺、持续经营的长远目 标，有必要成立专门的经营管理机构（作为经营主体），对 本项目实行统一运营：统一招商管理、统一经营管理、统一 策划推广及统一物业管理等。 （二）经营管理主体 选择一： 由开发商专门成立商管公司独立负责后续经营管理。 选择二： 开发商成立商管公司负责经营管理，同时聘请知名商管公司作为专业顾问。 选择三： 选择专业的商业经营管理公司提纲后续商业经营管理。 选择四： 开发商联合知名商业经营管理公司共同成立商业投资管理公司进行管理。 （三）统一运营模式 1、统一商业策划及招商管理 按照规划的经营主题、业态业种布局进行统一的招商，以求保持统一的对外形象与对招商策略的到位把握。不仅能提升本项目对商家的吸引力，防止恶性竞争，同时能为未来的顺利经营打下基础。 （三）统一运营模式 2、统一经营管理 由专门的经营管理机构进行3年的统一经营管理，同时对一次性付款铺位进行经营管理指导。统一经营管理包括：统一形象包装、统一策划推广、统一租售管理、统一促销培训、统一服务监督等。 （三）统一运营模式 3、统一物业管理 指统一提供物业维护、保安服务、卫生清洁等方面的管理服务。 经营管理原理 确定经营管理公司的主要功能 解析各职能部门之间的工作流程及其相互之间的协作配合 设置经营管理 公司的职能部门 功能确定 内部功能 外部功能 行政人事 财务核算 吸引人流，营造人气 招商租赁 营销推广 公共关系维护 信息支持 物流配送 物业管理 部门设置 策划推广部 经营部 招商部 公关部 物流配送部 物业管理部 行政人事部 财务部 部门组织框架及其协作 经营管理公司 营销推广 物业管理 租务招商 后勤服务 公共关系 物流公司 经营管理 旅业 协会组织 财务、行政人事 策划部 广告公司 信息 物流 长期招商 商铺租赁 本案成功的关键在于招商，而招商的关键在于准确的定位和有一批能力强、肯吃苦的招商团队，政府和社会各阶层大力支持！ 结论 开发利润 销售总市值 总收益测算 实收额 我们 能赚多少 返租额 测算的 基础条件 我们能赚多少？ ? 投资收益分析 （一）测算的基础条件设定 （二）销售总市值及总收益测算 （三）风险分析 （四）风险对策 （一）风险分析 1、经营风险 商业经营： 存在业态业种定位、招商进度、商业经营及商品营销 等商业规划、运营环节的风险。 企业经营： 存在前期商业市场培育期较长带来的开发建设及资金 回笼的风险。 2、行业及市场风险 行业竞争：存在与区域内或周边区域可比性商业地产项目、专业市场竞争的风险。对项目而言存在是否有准确的市场定位、商业规划及市场引导能力之风险。 市场成熟度/市场客户分流之可能：区域产业市场发展成熟度、商业竞争等因素可能导致部分客户分流。 产业消费结构的改变：经济发展与社会进步带来的产业消费结构的改变与调整，由此带来了业态业种生命周期的改变及其它各种消费变数。 仅仅靠一份好的策划报告是不够的，还要看运作团队的领导力、执行力、应变力。具体的销售、策划、广告、设计和招商执行方案我们会在正式进场后，分阶段提供详细执行方案。 执行的好坏是项目成败的关键！ （二）风险对策 低风险、高回报、资金回笼安全/迅捷的开发投资模式 认真、负责、客观、详尽的市场调研 准确的商业定位 有针对性及前瞻性的特色商业规划 科学、合理的业态业种规划 实效的营销推广策略 先进的经营管理理念及稳健的经营管理模式 本方案力图通过以上手段，最大限度化解本项目的风险。 一、市场调研二、功能定位三、招商推广四、市场推广五、经营管理 影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。 工作目的： 1、深度把握项目所在地区域的商业情况，洞悉项目商业机会； 2、以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他商业项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力； 3、细化项目的市