房地产职业经理人的财税必修课(56页)讲解.pptVIP

3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 5、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 6、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 成本计算的关键点 成本对象可以按一幢建筑物，也可以按一个小区。 区别是，成本对象越大，就没有共同成本及共同的开发间接费。 因而成本对象越大越好。 1、计算流程 2、分摊的标准 可售建筑面积 建筑面积 土地使用权投影面积 预算成本或直接成本 土地增值税、所得税行文前提是：成本按建筑面积分摊，然后按建筑面积的性质进行二次分摊。但是可以按可售建筑面积分摊。 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 成本的筹划 1、人为的切分成本 销售与自持的综合体项目 原则上增加共用材料(例如洁具、共用电力设备、地下基础)的招标与合同签订，增加共同成本的基数，以利于后期的分摊。 在一二期存在相同施工单位的情况下，增加一期住宅的取费基数，减少二期的工程成本。 2、企业所得税 成本可以预提 10%计提 公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。 【案例5-3】 内资A房地产公司开发一个项目，地上建筑面积11000平方米（其中可以办出产权证的建筑面积10000平方米，办不出产权证的架空层建筑面积1000平方米），地下建筑面积1000平方米（无产权证且非人防工程）。该项目建安成本5000万元，土地成本3000万元，有产权证建筑面积10000平方方已全部销售完毕，因而A企业将全部成本8000万计入销售成本。 A房地产公司将架空层和地下建筑改建成车库，架空层1000平方米全部用于车位出租，地下车库中800平方米销售给业主（销售收入800万元）,200平方米A公司用于车位出租。 成本的二次调整 二次甚至三次调整是地产成本的特色。 1、土地增值税 国税发〔2007〕132号--《土地增值税清算鉴证业务准则》指南第三十三条??扣除项目的认定八、清算后再转让房地产的扣除项目审核（二）清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。 2、企业所得税 房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。 房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。 除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。 七 交房 1、会计上确认收入 2、土地增值税清算 3、为了利润操纵，未竣工房屋强行交房给物业公司，帐面做了利润。 可以销售旧房、新房 或者先租后售 车库的处理 无产证的车库可以先销售给物业公司，降低增值率 八 营运环节 租金收入 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 （与条例相背） 租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。新税法实施条例：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。(收付实现) 商业街交付后，改良改造的成本如何处理 根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供