杭州大井巷历史街区项目可行性教案详解.pptVIP

历史文物 在大井巷历史街区内现已被确定为文物建筑的有两处：一处是胡庆余堂，它是目前全国罕见的古老药局，其建筑保存完好，是我国建筑史上不可多得的商业性古建筑遗存，具有独特的风格，现为全国重点文物保护单位，1989年被定为中药博物馆；另一处即是现称“钱塘第一井”的大井，现为浙江省文物保护单位。 大井巷历史街区项目财务分析 大井巷历史街区项目投资收益分析（四表合一） 客房经营总成本 经营利润 基本参数 现代的财务指标分析 一、静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈利指标。 1）投资利润率=29.95% 2）投资净利润率=？% 投资利润率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。其计算公式为： 实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。 计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。 3）静态投资回收期 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法： （1）当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时： 投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额 根据公式得：投资回收期=3.3年 （2）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较大时： 投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量） 其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。 该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。 二、动态指标的计算 动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。 1）财务净现值 （1）净现值的含义 现值是指未来预期收益的现在价值。 净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。 （2）关于净现值含义的理解 ①关于净现金流量的使用 在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。 ②关于基准贴现率ic 基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。它反映了资金的时间价值。在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。 项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。 （3）净现值指标的作用 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。 当NPV＞0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）； 当NPV＝0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平； 当NPV＜0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。 因此，只有NPV≥0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。 2）财务内部收益率 （1）财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图所示： 房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为： （2）财务内部收益率的计算 其公式为： 其计算步骤是： 先按基准收益率