楼宇交付接管验查解决方案.docVIP

一、物业管理楼宇交付 物业管理的基本环节 1.1 有关政府文件的准备 1.2 应准备的收楼文件 1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作 1.4 工程部在交楼前应做的准备工作 1.5 物业管理部在交楼前应做的准备工作 1.6 保安部在交楼前应做的准备工作 1.7 清洁、绿化工作的安排 1.8 模拟交楼工作 另附：物业的验收和接管（业主验房解释之标准） 一、土建类： 1.空鼓裂纹 业主询问为什么多处出现空鼓裂纹? 空鼓裂纹是房屋土建工程质量中最为普遍的一个问题，涉及墙面、 地面及顶棚的检查 使用工具：小铁锤（响鼓锤）敲打面层 解释依据：空鼓、裂纹属于行业建筑通病范畴，产生情况原因很多，特别是气候因素影响较大。验收时主要考虑对后 期装修是否有影响。 国标规范GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》 每自然间不多于两处不大于400平方厘米 踢脚线与墙面空鼓长度不应大于300mm 2.房间几何尺寸 业主询问:层高过低,房屋长宽不对等 房间几何尺寸为为主较为关注之问题，对后续的装修和使用影响较大。 简易检测工具：卷尺 简易检测方法： 长宽检测：用卷尺准确测量，比较两个长边、两个宽边的长短差距，相差1CM－1.5CM属合理范围. 层高检测：用卷尺准确测量，国标规范，普通住宅层高2.80M，卧室、起居室（厅）室内净高不低于2.40M,局部净高不低于2.10M，厨房卫生间净高不低于2.20M，（国标规范GB50096-1999 2003版) 解释依据:国标规范GB50096-1999 2003版 《住宅设计规范》 国标规范GB50204-2002 《混凝土结构工程施工质量验收规范》规定 ±10mm内合格 3.墙面地面平整度 业主询问:为什么墙面或地面不平整? 墙面简易检测方法：用手摸着顺墙快速走动，手掌能明显分辨出墙面平整与否。 地面简易检测方法：将乒乓球稳定于地面某点，观察是否自然滚动。 专业检查方法： 2M靠尺和楔形塞尺 将靠尺竖放于墙面或地面，从侧面观察其直边与墙面、地面的连接情况，缝隙偏差值不大于4mm。顶棚表面平整度一般可不检查，视觉平顺即可。 解释依据:GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》 4.检查有无渗漏现象，检测地面、墙面防水。 业主询问:目前未使用或未出现雨天,如何知道地面、墙面是否渗水? 检查渗水： 查看墙体是否有水迹，有水渍则渗漏。（卫生间顶面、墙身、墙角接位、外墙及厨房、阳台顶面、管井部位等地方） 检查防水层: 国标规范GB50209-2002规定:厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层.一般来说卫生间地面,厨房、阳台竖向管口作局部防水处理. 防水层是否均匀,防水材料铺设后必须做蓄水实验以检测防水性能,蓄水深度在20-30mm,24h无渗漏为合格. 解释依据:国标规范GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》 业主询问:为什么房屋内有的地面倾斜? 在做地坪时,形成0.5-1.5%的坡度,使地漏处的水平高度最低,避免积水. 检测方法:泼水测试.通水试验. 二、门窗类： 业主询问:门窗过紧不便开关,玻璃有划伤. 1.观感质量 门框、门扇、窗框及五金件是否锈蚀、破损、变形、严重划伤、碰伤等;接着观察窗扇是否完好,玻璃表面是否洁净、有无明显划伤(宽0.5mm长6cm以上);中空玻璃中空层是否有杂质或水蒸气. 2.门窗配件 主要是五金配件、胶条、毛条 五金配件:合叶、铰链、风撑、锁具、执手、滑轮、等. 检查胶条、毛条规整、密封胶无漏打、污染、老化情况等. 3.开启灵活度 检测方法开关力不大于100N(弹簧称检测).依据GB50210-2001对门窗工程的规定. 解释依据: 国标规范 GB50210-2001《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》 浮法玻璃国家标准 :GB11614-99 三、给排水： 业主询问:给排水管道是否合格,目前各户都未使用,怎么检测? 管道检查 给水管道检查:是否牢固,是否松动,给水管道检查龙头、阀门出水畅通无渗水.工程验收做水压试验 排水管道检查:排水立管通畅做通球试验;渗漏检测做灌水试验.同时提醒业主装修前做好密闭工作防止水泥、砂石等杂物进入. 穿管规范 给排水管道不应穿越区域.水管安装不得靠近电源,水管与燃气管道间距不应小于50mm,楼面、地面间距不底于1.90m等. 解释依据:国标规范 GB50352-2005 《 民用建筑设计通则》 国标规范 GB50096-1999(2003版) 《住宅设计规范》 四、强弱电类 业主询问:如何知道电视、安防(可视对讲门机门禁) 、宽带、电话等各强弱电接口,功能已经能正常使用,达到交房标准? 1.装修插座