旅游房地产估价研究解析.docVIP

旅游房地产估价研究 摘要：近年来旅游业的持续升温带动了许多位于景区内的商用房地产市场价格的攀升，进而催生出一种旅游业与房地产业相互融合的交叉产业----旅游房地产业，基于此现状国内学界和商界也分别掀起了对旅游房地产的研究热潮和投资热潮。如何对旅游房地产进行较为准确的价值判断则是众多旅游房地产投资者关心的话题。本文以常用的房地产估价方法为前提，采用定性分析与定量分析相结合的方法，总结了进行旅游房地产估价所需要的相关理论基础及其可能的价格影响因素，用客观数学语言说话，模拟给定条件下的数值结果， 2旅游房地产估价相关理论 旅游房地产估价理论的发展不是一蹴而就的，它是在现有的比较成熟的房地产估价理论基础上，结合旅游房地产区别于一般房产的特点，对已有的房地产估价方法进行发展和完善的过程。 2.1房地产估价相关理论 任何的创新都离不开对已有知识的继承，作为新生事物的旅游房地产也不例外，其估价理论首先就是建立在已有的房地产估价理论基础之上的，具体包括：地租与地价理论、区位理论及房地产价格理论等内容。 地租是地价形成的基础，地价是地租的资本化。土地所有者以地租这种形式来获取经济收益，在国内外历史上悠久的所有制关系汇总，任何一项财产的价值都需要在经济上实现。只要存在土地所有制，其所有者也同样要求其以所有者的身份在经济上实现其利益。地租就是在存在土地所有制的情形下，土地所有者凭借土地又有权而获得的收入。我国目前存在着国家所有制和农民集体所有制两种土地制度，在不转移土地所有权的情况下，使用所有者的土地是要通过收取地租的方式来实现土地所有者的经济权利的。只要存在土地所有权，土地使用者就需要为使用土地支付代价，这样就必然存在绝对地租。绝对地租是土地又有权的最基础的表现形式，也是土地所有权的最根本的实现形式。此外，土地作为生产条件他本是具有质量优劣的差别，而这些差别就会使得具体的地租价格产生差异，但这只是差异的基础，并非地租产生差异的根本原因。生产条件的差别在任何生产部门都存在，但对使用较好的生产条件进行垄断的情况是基本不存在的，所以根据土地的优劣性形成的持久超额利润也是非常困难的，尤其在农业中只有当土地的垄断经营与自然条件的差别结合在一起的时候，才会形成较大的地租差。地价是地租的资本化，除了地租影响地价外，社会评估利润率也对其产生影响。在地租水平不变的情况下， 社会平均利润率越高地价越低。在房地产的价格构成中，地价是一个重要组成部分。房地产由于其坐落的土地是固定的，所以其也就属于不动产的范畴，对周边各个环境因素的变化非常敏感，具体引起其价格波动的因素有很多，如经济因素、社会因素、政策因素等等，这些具体影响因素将在下文中做进一步的分析。 区位是房地产价格的决定性因素。在房地产区位理论中，区位的概念是广泛的，既有地理位置的因素，也有经济环境的因素；既包括个别房地产所占土地的位置因素，也包括该土地所面临的周边经济、社会、治安、交通等区位因素，旅游房地产是房地产中的一个分支，影响其市场价值的区位因素也是很多的，如气候、地质、生物、矿产、人文等因素。此外房地产的价格是其经济价值的货币表现。房地产价格形成的基础与其它商铺相同，也是由其功能效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用的结果。但于个别房地产的价格来说无论是在实际上还是理论上与由以上三者形成的整体价格水平都有较大的差别，这是由于其在特征、功能效用上的作用产生的普遍性差异，造成了不同的房地产其需求也不同的现象。房地产具有明显的排他性，一旦某一主体获得了某处房产的经营、使用、所有权，那么其也就获取了独家使用经营权，但由于一般房地产的熟练众多处于一个典型的垄断竞争市场，所以在价格上也就有了互相替代的特性，可以通过互相比较其特征差异进而粗略估算目标房地产的价格。 2.2旅游地生命周期理论 产品生命周期理论是基于人口动力学和创新扩散理论提出的，是市场营销学中的一个概念，描述产品从介入期、成长期、成熟期到饱和期的变化过程，或者指产品从“出现到死亡”的过程。而旅游产品的生命周期不同于一般产品的使用寿命，一般产品的使用寿命往往指的是产品的耐用程度，即在使用过程中产品的寿命，始于单个产品被购买的行为发生后，终于它完全丧失使用价值或者被消耗殆尽。而旅游过房地产不是某一旅游者购买的单个产品，而是广大旅游者购买的一系列或者同一类产品，既可以是整体的旅游产品也可以是单一、单项的旅游产品，也就是旅游活动全过程中包括任何的吃、住、行、娱、购、游等多方面的内容，对应的是该旅游产品从产生、发展到灭亡的全部经济寿命的过程。 旅游地的生命周期和旅游产品的生命周期都直接关系到旅游房地产的市场价值。旅游房地产因旅游业的发展繁荣而生，在旅游地或旅游产品生命周期的不同阶段，对旅游房地产所要求的市场状况也不尽相同。在介入期旅游地和旅游产品都