物业服务标准(公示板)2011.7.6解读.docVIP

小区物业服务标准 依据北京市地方标准《北京市物业服务办法》，此办法为北京市物业服务最高级别服务规范标准，共分为五级，并于2010年10月1日起正式执行。根据本小区实际情况以二级标准为主同时重点部分参考三级标准编写本小区物业服务标准。 一、 基本要求： 1．与业主大会授权的业委会签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。 2．建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 3．从业人员按照规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等。 4．物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5．服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、细致、周到，用语文明。 6．在物业服务中心悬挂资质证书（复印件）、项目负责人照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 7．公示24小时报修电话；水、电急修20分钟内，由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知，其它报修按双方约定时间到达现场；建立报修、投诉台帐，报修服务48小时内回访。 8．涉及业主或使用人正常生活的物业服务重要事项，应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。 9．每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度的维修和服务计划，并按规定组织实施。 10．建立公共突发性事件预案，建立物业服务工作记录。 11．建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 12．配合相关部门进行公益性宣传，重大活动及节假日前进行安全检查。 13．每年公开征集1次物业服务意见，公示整改结果情况。 14．每年第一季度向业主公布上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 15．每单元设置规范统一的通知栏。小区显著位置开辟公共信息栏。配合街道、社区居委会进行公益性宣传。 16．签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门资质要求，操作人员应持有相应的职业资格证书并佩戴标志。物业服务企业对专项服务进行监督检查。 17．按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险。 18．设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 19．建立培训体系，定期组织培训考核。 20．重要节日对小区进行节日美化装饰。 二、 综合管理： 1．对房屋共用部位进行日常养护维修和管理，预防安全事故的发生，运行、检查和维修保养记录应每月归档，建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2．共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应及时组织修复。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施。 3．每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 4．每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 5．每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。 6．每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 7．每季度检查1次雨、污水管井等；每年检测1次防雷装置。 8．每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等；每月巡查1次大门、围墙、围栏等；每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 9．特种设备按照有关规定运行、维修保养和定期检测。。 10．对违反规划、危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。 11．按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。 12. 水景启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全；使用期间每周巡视2次设施设备，每2月检查1次防漏电设施；设置必要的安全警示标志，水质符合卫生要求。 13. 户外水景观（园区中心水池）开闭时间为每年的6月1日-10月8日。 14. 大堂水幕墙开闭时间为每年的5月20日-10月8日，每天开启时间为上午9：00分-11:00，下午15:00-21:00，共计8小时。 15. 户外水景观及大堂水幕墙应设有安全提示标识。 16. 户外水景观每周清洁1次水面，定期清洁池底，水质无异味。 三、 共用设施设备运行、维修养护： 1．对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备保持正常运行和使用，预防安全事故的发生。 2．建立共用设施设备清册档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、保养、维修记录。 3．制定并执行设施设备操作规程及保养规范。 4．对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复