土地增值税清算实务详解.ppt

核定征收率为： 1.普通标准住宅5%； 2.非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%； 3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定； 4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。 二、清算计算 （一）开发项目收入 纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 1、收入确认问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入； 未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整 。 2、视同销售： 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：  （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 3、价格偏低（调整收入） 《税收征收管理法》第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。 ? 《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： ?? （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 代收费用土地增值税处理：同步不加计的原则 不计入收入，不计成本， 计收入，计成本，不加计扣除。 4、代收费用 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税； 如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数； 对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 5、拆迁安置收入确认问题 （1）若房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，予以扣除。（营业税与土增税的不同处理） （2）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。 （3）回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （4）若开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值要按规定计算收入，同时，计入本项目的拆迁补偿费。 （5）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。若货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 扣除项目：一、取得土地使用权支付的地价款及相关费用 1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括： (1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金； (2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金； (3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 2、按照国家统一规定交纳的有关费用： 是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 二、开发成本 （一）土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补