正荣集团新建县103亩项目(初)教案分析.ppt

Part3——商业产品定位 商业物业定位 定位原则 本项目 商业定位 商业价值最大化 区域未来的发展规划 多元化消费客群 未来的商业环境氛围 开发原则 物业选型 可售商业面积最大化 降低市场风险，不自持全部出售 价值最大化 打造商业休闲街：一层沿街底商+部分两层底商 商业物业建议 商业排布原则 1、北向商业与绿化带结合，形成休闲气息强烈的针对年轻消费群体的特色商业休闲街 2、排布于项目主入口与两侧，易于聚集人气，形成商业气氛； 3、排布于与邻近社区道路旁，互相吸引，形成商业街模式，易于商业存活。 商业物业 特色商业街 商业物业建议 业态建议——配套服务型商业（满足社区日常生活) 配套服务型商业： 便利店、区域型医疗诊所、药店、美容美发、干洗、邮政银行 功能：为社区增值，展示社区形象。 对象：服务社区内业主以及周边居民。 业态：便利店、区域型医疗诊所、药店、美容美发、干洗、冲印等。 商业物业建议 业态建议——特色格调型商业（嵌入休闲业态） 特色格调休闲吧 咖啡吧 特色：音乐+咖啡+书 美术吧 特色：画+工艺品 电影吧 特色：西餐+电影 摄影吧 特色：旅游+探险 商业建议-形象区隔 通过与本项目风格一致的建筑小品如花钵、路灯、广告牌等，与周边环境形成明显的形象区隔。 商业建议-形象区隔 地面铺装以简洁而富有变化的色块或线条打造，营造不同感觉的道路感官体验。 Part3——物业发展建议 产品塑造——项目价值体系构建 明确了项目物业选型及定位 如何最大限度塑造产品价值，达到客户追求的居住期望和形象 产品塑造原则：抓住客户敏感点、部分产品力标杆点重金打造 景观 公共部位 配套及商业氛围 材料设备 立面 户型 及格线 标准线 标杆线 商业配套体系及氛围营造 针对需求户型升级 雨水清洗材质 入口品质化设计 中央景观、组团小径 运动健康理念融入 多层周界景观营造 人车分流 细节技巧氛围营造 科技智能化植入 产品价值点 新古典主义风格 符号元素：下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或者门柱上往往以三角形山花装饰，与底层重石块相互呼应，外观吸取了类“欧陆风格”的元素处理方法，配以大面积墙及玻璃或简单线脚架构。 市场取向：新古典主义以优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受。 建筑立面建议一 风格元素 下层用重石块或画出仿古砌的线条，显得稳重而雄伟 建筑立面建议二 风格元素 檐口及天花周边用西洋线脚装饰，局部用古希腊、古罗马的柱式点缀 建筑立面建议二 现代简约建筑风格 建筑立面建议二 用几何线条修饰，色彩明快跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理。 景观建议 公寓入口设置开敞大气，对外形成项目标志性的视觉焦点； 入口打造仪式感形成品质社区印象。 社区入口 昭示性好、品质感强的大气主入口 景观建议 中央景观 中央大面积集中绿地，营造宜居生活环境 通过楼栋间集中绿化的打造极佳的景观视野； 保证项目整体景观的均好性，可打造不同的景观主题。 景观建议 组团景观 由于地块面积有限，建议采用曲径、小道等处理方式，增加景观视野，同时增添生活情趣。 曲径、小道增添生活情趣 在社区添加漫步跑道，以及多处健身设备，提高社区运动感 社区充分添加健身及跑道等设备，更加利于整个社区充满健康运动感. 景观建议 运动景观 景观建议 地块周界景观 外围采用多层次绿化，通过高大树木、花草与外在不利环境隔离，减轻水泥厂污染对客户造成的影响，且可营造社区地域感和私密性 采用丰富树种营造多层次绿化，减轻外围环境干扰 形成明显项目品质区隔，打造项目个性阵地 铭牌 铭牌是一个建筑符号，凸显项目细节及品质感，并且成本不高。 品质细节 小成本大成效 营造社区整体品质感 铺地 色差体现层次感 人字铺 竖铺齐逢 横铺错逢 弧形密铺 不同区域拼接上可采用多种形式,丰富视觉效果。 品质细节 小空间大趣味 多变工艺规避社区空间不足 设置精装入户大堂，展示一定品质，不需挑高，并通过软装配置接待功能，设置休息座椅、书报等，供业主交流。 车库大堂简单包装处理即可。 入户大堂 门面包装 低价不低档，满足客户面子 人车分流 小区实现完全人车分流，在社区主入口处汽车即完全下地； 通过地下大堂直接入； 车库采光天井的打造，提高社区品质； 地库入口注重细节和装饰元素打造，提升社区品质感。 车库建议 新风系统 考虑到片区环境较差，粉尘污染较严重，建议本案安装新风系统，带除尘功能。 人文关怀设计 提升客户居住健康品质 商业配套