超高层专题教案分析.pptVIP

code | # 前言 关于超高层的定义目前国际上并无统一的界定 目前超高层建筑主要表现为酒店、写字楼、综合体及住宅 居住角度: 景观视野开阔，空气质量优良、通透性较差、实用率较低 技术角度：超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大 由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现； 直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加； 结果是建设周期的拉长。 客户对超高层与高层的感知没有明显区别，只是形态上的差异 超高层住宅产生的驱动力主要体现在提高城市承载力、开发商利润空间及优化城市空间功能方面 虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。 对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。 超高层住宅的造价及运营成本较高，在成本和售价不可控的情况下，缩短开发周期是保证利润率的重要手段 除考虑抗震因素外，还必须满足建筑居住使用要求 垂直交通核心筒的布置往往决定了超高层住宅的户型设计与居住品质 消防设计的问题主要集中在避难层的设置和户内消防设施两大内容上 采用更先进的节能环保材料，前期投入一次到位 超高层住宅建筑后期维护费用较高，在设计过程中优先考虑后期维护的节省原则； 前期投入一次到位，采用高品质优良材质，延长使用年限，便利后期维护； 节能材料、节能工艺、节能设备广泛运用； 采用优化建筑位置及朝向设计、优化围护结构墙体设计等方式来达到降低能耗的效果。 超高层住宅的分类：从城市区位和景观资源两个纬度划分，可将超高层住宅分为四类 兼具地段优势和稀缺资源，具备打造城市顶级超高层住宅的条件 地处城市中心区黄金地段，一般规模较小，多定位为高档公寓 位于城市非核心区，但有强势的景观资源支撑溢价，多定位为城市高档住宅 依托成熟度假城市的黄金地段，面向高端度假人群 超高层住宅产品四种模式总结 规划排布：不同开发模式下，规划布局差异化 在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。 为降低建筑密度，多采用单排布置，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性。 板式结构的设计，最大化利用景观资源，并体现整体规划的仪式感与序列感。 建筑立面：多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果 超高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。 屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观。 立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情 。 三段式立面设计缓解了超高层住宅给人的压迫感。 园林景观：造价高，园林景观主题化、精致化 由于超高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。 配套设施：大多数拥有功能完备的会所，一些高端项目还配有多个主题会所 大堂：超高层住宅的大堂往往以抬高、挑高的方式，呈现媲美星级酒店的尊贵、豪华感受 平面组织：高端项目梯户比较高，通透性好，中高端项目次之 在高端项目且用地条件宽松的超高层住宅产品中，板式结构也很多见，其特点是南北通透，户户拥有较好的景观视角。 中高端项目，且用地条件紧张的产品中，为追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四梯 户型：高端项目从客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；中高端项目满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点 视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅 多角度打造焦点营销 ，形成客户注意力焦点 如何更好的降低客户抗性，引导客户需求，是解决超高层住宅适应性的重大课题，也是研究的重要方向 开发思路 小规模超高层酒店式公寓或直接以酒店形式开发 产品定位 产品以高端甚至顶级的度假公寓为主，产品户型面积适中，满足奢侈度的同时，适应 度假生活需求； 规划布局 成熟度假城市黄金地段 一线度假景观资源 项目定位方向：高端度假公寓 区位 资源 纯度假类 4 以面向景观面的最大化为主，项目同时配以相关高端度假配套设施。 定位方向：高档公寓 开发思路：小地块高容积率，走高端公寓（或商住）路线 单纯城市核心类 城市核心资源类 城市非核心资源类 城市纯度假类 定位方向：城市顶级豪宅 开发思路：高容低密，以超高层产品为项目的盈利主体 定位方向：高端度假公寓 开发思路：小规模超高层酒店式公寓或直接以酒店形式开发 定位方向：高档住宅 开发思路：以超高层为形象标杆，普通高层产品为盈利主体，同时消化过高的容积率 1 2 3 4 区位——成熟度假城市黄金地段 资源——一线度假景观资源 区位——城区非核心地段 资源——强势景观资源足以