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六、项目财务分析 一、项目投资估算项目和依据 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本（土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资）和开发费用（管理费用、销售费用、财务费用等）。 （一）开发成本 1、土地费用 （1）土地使用权出让金。土地使用出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据茂名市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价。 拆迁安置补偿费。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。按政府相关规定给以补偿。 3、前期工程费。 （1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 （2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4、建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。 开发期间税费。 开发项目投资估算要考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。根据当地有关法规标准估箅。 开发费用开发费用： 指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 管理费用。 可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。 销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： （1）广告宣传费。约为销售收人的2％一3％； （2）销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％； （3）其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。 财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 四、项目各种财务数据的估算 （一）投资与成本费用估算 1、土地费用： （1）土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为 万元。 （2）土地拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为 万元。 上述两项合计： 万元。 表6-1 项目实施进度计划表 序号 项目名称 持续时间（月） 2014年 2015年 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 征地拆迁 2 前期工程 3 基础工程 4 主体结构工程 5 设备安装工程 6 室内外装修工程 7 红线内外工程 8 公建配套工程 9 竣工验收 10 销售 2、前期工程费：本项目前期工程费估算见表6-2： 表6-2 前期工程费估算表 单位：万元 序号 项 目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费×3% 2 可行性研究费 建安工程费×1.5% 3 水文、地质、勘探费 建安工程费×0.5% 4 通水、通电、通路费 建安工程费×2.5% 5 场地平整费 元／平方米 总 计 建安工