曲江今日家园项目可行性研究报告讲义.docVIP

附件一： 马兰坡项目可行性研究报告 咨询机构： 浙江尚邦房地产估价咨询有限公司 撰 写 人： 刘永胜 报告时间： 二〇一五年十二月  目 录 一 总论 39 项目建设背景 39 项目概况 39 可行性研究报告编制依据 40 可行性研究报告范围 40 研究结论及建议 40 主要经济技术指标 41 二 住宅市场分析与营销策略 42 当前住宅市场现状 42 西安市商品房现状与市场需求 42 “中高档住宅”的市场需求及发展 43 当前住宅市场面临的矛盾和问题 45 营销战略 45 三 项目选址及建设条件 49 项目选址 49 建设条件 49 四 建设规模及功能标准 51 功能设施标准 51 工程项目一览表 52 五 建设方案 53 建设场地环境 53 总体规划布局 53 建筑方案规划 54 结构设计 55 公共设施方案 56 消防 57 环境保护 57 六 项目施工进度安排 58 七 投资估算和资金筹措 59 投资估算 59 资金筹措 66 八 项目销售收入预测 68 住宅销售价格 68 销售进度及付款计划 68 九 经济效益分析 70 税费率 70 盈利能力分析 70 清偿能力分析 71 资金平衡分析和资产负债分析 71 敏感性分析 71 临界点分析 72 概率分析 72 主要经济指标 74 十 风险分析及对策 75 市场风险分析 75 经营管理风险分析 75 金融财务风险分析 75 十一 项目社会效益评价 76 项目对社会发展的适应性 76 目前对人和社会的影响 77 十二 项目环境效益评价 78 十三 结论与建议 79 评估结论 79 有关说明和建议 79 附表1 项目总投资估算表 80 附表2 投资使用计划与资金筹措表 81 附表3 售房收入与经营税金及附加估算表 82 附表4 损益表 83 附表5 财务现金流量表（全部投资） 84 附表6 财务现金流量表（资本金） 85 附表7 资本来源与运用表 86 附表8 资产负债表 88 谢辞 89 主要参考资料 90 曲江今日家园项目可行性研究报告 一 总论 （一） 项目建设背景 西安市长海房地产开发公司开发的“雁招小区”、“翠华小区”，以其高品质的开发建设、优美的居住环境和一流的物业管理，为西安市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足西安市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调查，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择曲江风景区内、靠近大雁塔北广场的现西安市某厂区，开发中高档“曲江今日家园”住宅，艰设西安市又一高品质住宅小区。“雁招小区”与“翠华小区”销售已经结束，该公司和小区的良好形象普遍得到西安市市民和政府的认同，由于“曲江今日家园”与前二者地理位置毗邻，这位本项目的开发带来了不可多得的商机。 根据西安城市城市规划发展要求以及曲江风景区控制性规划要求，西安长海房地产开发公司已同西安市某厂以作价补偿的方式达成协议，获得该厂33333平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由西安市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关规定要求，西安市某厂搬迁至高新技术开发区内。 该项目初步方案已经形成，“曲江今日家园”项目建议书已经省纪委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 （二） 项目概况 （1） 项目名称：“曲江今日家园”项目。 （2） 建设地点：西安市西影路。 （3） 建设单位：西安长海房地产开发公司。 （4） 企业性质：股份制。 （5） 经营范围：主营：房地产开发经营、物业管理， 兼营：建筑材料、工程装修。 （6） 公司类别：专营企业。 （7） 资质等级：城市综合开发三级。 （8） 企业概况：西安长海当地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了“长延堡商城”、“雁招小区”、“翠花小区”、“环塔商厦”、“嘉翔国际贸易大厦”、“长海大厦”、“伟丰花园”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了“雁招小区”与“翠华小区”品牌效应，在西安市房地产行业赢得盛誉，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“曲江今日家园”是该公司开发的中高档住宅小区。 　　（9） 工程概况：“曲江今日家园” 项目占地33333平方米，总建筑面积69951.84平方米，其中多层住宅4193.64平方米，小高层住宅35724平方米，中高层住宅21424.2平方米，商铺1600平方米，地上停车场3540平方米，公建面积3840.77平方米。经估算，工程总投资19508.26万元，每平方米造价2789