成全机构苏州市太湖高尔夫山庄销售策划P要点.ppt

产品与样板区建议 Chapter D 果岭上的传世大宅 建筑设计建议 ■个性差异：在多样化的基础上再强调个性化，在建筑上充分体现易识别性。 ■境界 ：建筑有很强的实体感和空间感，可以给人更多的视觉和身临其境的独特感受，有效地传达出人的情思，拥有了其独特的人文价值。 ■本土化：运用本土的建筑装饰材料，以及建筑装饰的手法，创造具有新乡土的建筑。 ■现代化：在利用新技术新材料基础上，更重视新的审美意识新的建筑观念。 景观设计建议 ■营造：更多采用中国古典园林的营造手法，特别是江南园林的手法。 ■借景 ：注重高尔夫球场与别墅的景观互借。 ■聚景：在主交通干道交汇处形成较大的核心公共景观区。形成一期景观中心点。 ■速生：前期尽可能地多用密植速生的手段，形成景观的规模。 建材及设备建议 ■地暧设备 ■智能化系统配套 ■安全防范系统 ■CCTV监控系统 ■电视设施 ■通讯系统 ■离线式智能巡更系统 ■背景音响广播 ■公共设备监视控制系统 ■HANDFREE不停车遥感车辆管理系统 ■自动收费管理系统 ■直饮水系统 ■中央吸尘系统/新风系统/空调系统 样板房风格建议I ■江南水乡风格 ----C3型 ■古朴的中式风格，带着江南的精致雅韵，以一种儒雅的文人气质结合巧妙的空间设计、明清家具的布置，烘托出主人的文化品位和恬淡心境。 ■移步换景、虚实相映的中式园林精髓在此能得以体现。 样板房风格建议II ■日本和式风格 ----D1型 ■淳朴的和式风格，以一种朴实回归自然的姿态，呈现生活的本来面目，让人在喧嚣城市归来后，找到一份属于自己的内心宁静。 销售现场设计建议 ■设计建议：将规划设计中的“洲岛”式大园林大景观的结构概念引入室内，通过小桥、流水、假山石等园林要素，配合木材、青石板等传统材料，营造出一个个依水傍绿却又各自独立的销售功能分区，体现苏州园林韵味。各功能分区则采用相对现代简洁的装饰风格，将少量中国建筑符号点缀其间，自然融合。 ■设计立意：突出呈现该项目以中国古典园林意境与现代住宅建筑融为一体，一个符合传统居住理想的山水相依、草木清佳的居住环境的设计主题。 销售现场功能建议 ■ 销售控制区域 ■ 项目展示区域 ■ 接待洽谈区域 ■ VIP洽谈区域 ■ 签约区域 ■ 咖啡休息区域 ■ 办公区域 动线建议 销售策划与执行 Chapter E 开启上层生活版图 市场解析 项目名称 户型面积 销售报价 成交单价 交房标准 翠峰山庄 609-718米2 14000 12000 精装修 太湖天阙 576-856米2 13000 11000 毛坯 天一墅 320-576米2 13000 11800 毛坯 碧瀛谷 292-427米2 25800 22000 全装修 太湖之星 240-340米2 8000 8000 毛坯 天邻风景 370-472米2 8200 8000 毛坯 ■ 销售价格与交房标准的关联度不高。主要受地段、户型、面积的限制。大多数产品的总价谨慎保持在700万/套左右，楼王的价格则均在1000万/套左右。 ■ 竞争项目市场报价与实际成交价之间存在10％左右的价格差距。 利多因素 ■太湖区域面临着巨大的发展机遇 ■周边项目的市场影响正在降低 ■高尔夫球场差异化配套 影响价格的多空分析 利空因素 ■国家宏观政策对高端项负面影响 ■发展商缺乏品牌优势 ■本项目工程进度比周边项目慢 定价策略 ■ 房地产市场随着政府宏观调控的深入，前景不容盲目乐观，顶端物业的销售难度将大增。 ■ 一期产品销售难度将主要集中在大面积别墅和景观不佳的别墅。 ■ 一期根据户型面积和景观因素重点调整单价，确保总价表现的均衡性，降低销售风险。 ■ 具体如下： 大户型，低单价 小户型，高单价 景观佳，高单价 景观差，低单价 ■ 以周边项目销售价格为基础，结合成本与市场定价法，确定均价基础。 ■ 在确定均价的基础上，设定位置、面积、景观、户型四个主要参数计算权重，进行单套价格制定。 ■ 通过权重评估计算，确定具体四定价参数权重分布： 面积因素权重：0.3 位置因素权重：0.2 景观因素权重：0.2 户型因素权重：0.3 定价原则 均价建议 定价策略 定价原则 市场状况 成交价格 入市成交均价：11000元/平方米 收入模拟 注：以上销售目标以一期总案量的85%为基数进行计算 销售周期 销控原则 ■确保各销售阶段产品供应结构的均衡 ■销售面积较大的房源为主要考虑目标 ■景观较好的房源为主要考虑目标 ■总价较低的房源为主要考虑目标 销控执行 ■开盘销控总量达到可售房源的三分之一左右 ■其根据各阶段去化情况针对性的调整销控