搭建政府融资平台拓展土地开发渠道要点.ppt

土地一级开发中存在的问题 1 投资主体、风险主体与收益主体不对称 我国城市土地归国家所有，由政府代表国家行使土地的所有权、处置权和收益权，因而土地一级开发的控制主体是政府。政府通过授权方式，将土地开发权委托给土地一级开发企业，并通过规划、土地价格、土地出让节奏和开发质量的监控，保持对土地一级开发的控制权和收益权。企业作为土地一级开发的实施主体，通过金融机构融资而成为投资主体。土地一级开发具有投资规模大、开发周期长的特点。由土地做到完全出让，需要一年或数年时间，企业面临巨大的资金压力和成本压力.要承担一级开发的所有风险，成为土地一级开发的风险主体。 在目前的土地一级开发实践中，应该说，政府较好地体现了作为土地一级开发控制主体的作用，通过土地收益（毛地价）和企业税收，以及对出让土地价格的溢价部分的收取，实现了收益主体地位。而企业作为投资主体和风险主体，与其收益并不完全匹配。按照现代经济学理论，只有投资主体、收益主体、风险主体的统一才能够实现良性的土地开发循环。目前土地一级开发存在着投资、风险和收益的不对称，将影响企业的开发行为，不利于土地一级开发的可持续发展。 土地一级开发中存在的问题 2 开发投资风险大、融资渠道单一 土地一级开发所需资金量巨大，决定了土地一级开发筹资要走多元化之路。企业投入土地开发资金除内部资金积累外，必须借助公共金融市场和资本市场。土地一级开发的主要目的是为土地二级开发提供良好的外部基础设施和价格合理的土地，促进区域乃至整个城市的低成本发展，承担了许多应该由政府承担的基础设施建设，因而土地一级开发具有较强的公益色彩。政府为了控制土地的供应价格将项目投资收益率限定在较低的水平，无疑增加了企业风险，目前土地一级开发企业主要的外部融资渠道是银行贷款，融资渠道单一，融资成本较高，隐含着巨大的财务风险。融资渠道单一的根本原因是没有进行土地一级开发的项目划分，资本市场与土地一级开发市场脱节。城市用地有较强的外部性，是经济社会发展和人民生活的基本空间物质载体，而一级开发商所关心的是企业自身利益，对于满足诸如公园、街道、桥梁、历史名胜、博物馆、广场等公益性项目用地需求多元内在动力。任凭市场配置城市土地资源，则社会公益项目很难找到合适的用地，需要政府进行干预。 土地一级开发中存在的问题 3 土地一级开发企业在二级开发中缺位 土地一级开发的目的是企业把生地做成“七通一平”熟地后，根据市场需求和产业政策，进行土地招商，将土地出让给符合产业政策的企业或二级开发商。为限制土地一级开发企业关联交易，体现“公开、公正、公平”的原则，政府严格限制土地一级开发企业进入二级开发，一级开发和二级开发分离。从实践来看，一级开发企业在二级开发中缺位较难保证土地一级开发的品质，也为土地招商带来了困难。以中关村西区为例，土地一级开发为了提高整个区域的能源利用效率，采用了世界上先进的超低温区域供冷方式。但这种能源供应方式要有效率必须有一定规模的终端用户作为基础，而多数二级开发商在没有看到使用效果前是不会冒险投入使用的。为了维护正常的运转必须保证终端用户达到设备的盈亏平衡点，这就要求土地一级开发商开发一定数量的二级项目以保证项目的正常运转，同时给其它二级开发商做出示范。土地一级开发企业开发一定的二级开发项目可以提升整个一级开发项目的商业环境，为地块的招商创造良好的商务环境。产业园区入住企业多不愿把资金投入到研发以外，且并不懂建设程序。目前一级开发和二级开发的分离，是否完全与提高土地一级开发整体效率相适应值得探讨。 土地一级开发中存在的问题 4 土地一级开发的后管理有待创新 我国土地一级开发从项目规划设计至工程施工均不同程度地采取了市场化、专业化运作，体现了通过市场配置资源的理念。通过土地一级开发提升城市土地价值，形成了新的市政和基础设施资源。为了充分发挥一级开发形成的资源效率，提高整个城市的品质，必须加强土地一级开发的后管理，以创新思维指导土地一级开发后管理。 5 开发收益的合理分配有待规范 按照我国法律规定，土地所有权不能进行市场交易，集体所有土地进入市场，只能通过国家征用，转为国家所有。集体土地经济收益低于国有土地，国有土地使用权在转移过程中也会升值，使土地开发过程中产生了开发收益合理分配问题。国家通过征收土地出让金、土地开发税等参与开发收益分配和再分配，调节政府、企业、集体与征地农民、拆迁户之间的土地收益分配。从我国征地相关法律制度安排来看，征地补偿仍然沿袭了计划经济时期的模式，对城市拆迁和农地转为建设用地的管理和补偿主要采取行政控制手段，具有强制性和垄断性的特征，拆迁户和农民在土地开发收益分配中的弱势地位得以延续。较低的补偿标准使拆迁户和失地农民权益受损等问题层出不穷。另一方面，节节攀升的土地价格和社会舆论导向，又提高了拆迁户和被征地