石家庄宏吴大厦项目定位思路初步沟通方案详解.ppt

通过大客户签约仪式，提升项目整体形象、增强客户购买信心 与XXX永辉超市 天元名品 大地影院签约仪式 ——暨大客户推介会 邀请对象：老客户、企业老总、项目意向客户、媒体等约50人。 活动目的：借大客户签约事件，通过各大报纸、网络论坛进行新闻炒作，提升项目形象，增强客户对项目的信心。 XXX大型企业签约仪式 营销活动之 大客户签约 案场管理 地块条件分析 项目总监 策划经理 销售经理 不定期外销主管 销售主管1 高级策划师 不定期外销若干 置业顾问6 1—2名策划师 策划研究部 项目团队的组织框架 案场团队 地块条件分析 入场培训 竞品培训 走势培训 问题培训 劣势规避说辞 阶段新增问题解析 棘手问题处理技巧培训 （该培训由销售经理、项目策划以日例会形式组织完成） 项目销售讲义 项目策划讲义 政策市场讲义 （该培训由项目策划及销售经理、总监完成） 入场前 随时 随时 随时 竞品优劣势解析 在售竞争项目动态 潜在竞品的应对说辞 （该培训由项目策划及项目定期的调研安排完成） 国家及地区政策走势 经济走势、投资走向 房地产市场动态研究 （该培训由项目策划组织完成） 销售团队的项目培训 1. 高薪高拥及末尾淘汰制 销售人员薪酬将实行高底薪高佣制，且佣金点数实行排位等级制； 坚决执行月度末尾淘汰制及双月后两位淘汰制； 2. 阶段性“外援”制度 根据项目阶段性需求，安排本公司其他项目销冠人员担当项目飞虎队，实行战术冲单； 根据项目阶段性需求，实行做外销型人海派单战术。 销售团队的制度管理 公司简介 03年始从事专业地产策略推广，目前已发展为一家房地产营销策划、投资顾问、市场调研、项目可行性研究、销售代理等功能于一体的综合房地产服务机构。公司致力于房地产业发展和区域市场特征的研究和分析，用最具前瞻性的目光审视房地产业链条动态，准确洞悉市场发展前景与走势，为客户投资决策提供了可靠依据。甲乙堂成功运作了近百个地产项目，在业界树立了良好的口碑和信誉。 近期案例 近期案例 近期案例 合作资源 Thanks 预祝项目成功！ 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 谢谢！ * * 凯地房地产开发有限公司 甲乙堂 营销中心 2013.4 宏吴大厦项目定位思路初步沟通方案 【项目基本情况】 规划占地：54亩 总建面积：4.4万㎡ 商业面积：1.7万㎡ 商务面积：1.5万㎡ 地下建面：1.17万㎡ 容积率：5.47 问题1：如何使得商业价值最大化 问题2：如何将最大化得商业销售 问题3：如何寻找项目核心定位 公寓部分相对本案来说，只是价格高低的问题 不是销售的问题。 市场现实 观点：1个点的深入强过100点浮掠! 如何强化商业 项目发展建议 商业部分 项目商业核心问题----如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争 R1 R1 ？ 问题1：如何在非传统商圈挖掘地块价值提升核心竞争力 问题2：如何形成差异化竞争 问题3：如何寻找项目核心定位 竞争激烈 项目处于非传统商圈 市场现实 首先我们从产品规划上入手 1：加大-1的商业面积，提升商业价值。 将-1开挖到绿地面积。 如红线所视，具体开挖面积需和设计院沟通。 双塔部分-1是联通的，可增加使用面积。 ( 新规范，-1计入容积率) -1F 超市 1F 卖场 2F 卖场 3F 卖场 4F 餐饮 游乐 培训 -2F 停车 如停车位不符合规范增加到局部-3F -1F超市 1F 2F 3F 4F 影院 -2F停车 5F 餐饮 游乐 培训 5F以上 公寓 部分酒店式公寓 【产品建议】 其次我们对商业定位进行研究 商业未来定位的可能方向 1F 2F 3F 4-5F 中大型餐饮 以服饰成品为主的大型商场 ？ ？ ？ 方案１ 方案２ 方案３ 跳脱目前综合商场为主的思维方向 商场未来定位方向小结 1F 2F 3F 4-5F + 中大型餐饮 以服饰为主的百货商场 × × 主题商场为主 跳脱目前综合性商场为主的思维方向 主题定位与其消费客层分析 主题定位建议1 女人馆 男人馆 或 虽然消