北辰三角洲商业探讨资料讲解.ppt

出路优质特征 符合本案合理的定位； 处理好分散各处商业面积的业态； 根据定位的客户分割店面； 优化动线，充分利用有效面积； 明确出售与自持物业的分割与操作； 增加外立面的招示性； 改变本案D区主入口模式，甚至考虑D区G层与E区G层相连； 本案E区G层与L01层的交通需要有待调整。 预判 forecast 招商分析、售价解析、去化周期 招商分析： 品牌分类：根据对品牌的拉动力，盈利能力和对客源的吸聚力的强度，本项目将入围 品牌分类为3个等级： 昭示性品牌，起到项目高端形象的标志及定位作用。能引领其他类别目标品牌入驻， 但需提供优厚条件，例如：LV，Gucci，Zegna，Hugo Boss，Ferragamo等. (市 场约有30个，平均要求面积400M）。 主力品牌：市场认知度高，盈利能力超强，能够独立拉动主力客流，属于业绩优异的 领军品牌，例如: Marisfrolg等。 备用品牌：市场认知度其次，拥有小众客源，具有一定盈利能力，并受益于主力品牌 客源。 品牌分类导入的横向拉动策略： 》首先以引入5个以上的招示性为先导入驻本项目 》重点引入主力品牌集群 》全面筛选引入C类品牌集群 品牌分类导入的纵向拉动策略： 》以已入驻本地（长沙）的主力和备用类品牌为项目引入主体品牌群 》从已入驻大区域头两类品牌中招选入驻本项目 凭据以上策略，为本项目形成具有150%租用覆盖率的优选品牌库。 招商分析： 售价解析： 针对本案：我们建议使用可比楼盘量化定价法。 楼盘采样原则： 1.同一区域板块； 2.物业类型相似； 3.开发体量相当； 4.入市档期同期； 5.目标客群相似； 6.经营业态交织； 经过我司调查筛选，选取本案可研样本代表楼盘为：长沙开福万达广场、奥克斯广场、绿地中央公园、复地崑玉国际、外加北辰社区商业； 序号 楼盘 均价 1 长沙开福万达广场 5.5万 2 奥克斯广场 6万 3 绿地中央公园 预计4.5万 4 复地崑玉国际 预计5万 5 北辰社区商业 已实现3.5万 预判本案商业售价约在4.5万/㎡以上，最终售价可根据实操情况来具体锁定。 售价解析： 初步实现总销金额约在36亿元以上； 去化周期： 初步判断：本案可售商业物业去化周期约为1.5年 市场同类产品去化周期 本案招商周期 本案前期包装造势引导期 本案目标客户蓄势期 签约、付款、办证等 其它不可预见 北辰三角洲精品商业 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 长沙北辰三角洲商业探讨 报告纲要 理解篇 城市、 房产、 本案 思考篇 商业与住宅、 招商与运营、 自持与销售 经验篇 出路篇 整形（型）手术、 优质特征 案例沉淀、 合理特征、 操作流程 预判篇 招商分析、售价解析、去化周期 1 2 3 4 5 理解 Understanding 城市、房产、本案 理解城市 战略发展 规划布局 行政人口 经济水平 消费指数 路网交通 6看长沙 洞察先机 战略发展： 国家的战略布局重心由东部沿海到内陆西部，再到中部地区，中央十号文件明确中部崛起的四个城市群。 中原城市群 武汉城市圈 长株潭城市群 皖江城市带 长株潭城市群发展目标： 2015年GDP达到2.1万亿元，长株潭三市GDP占湖南省比重达到45%，城市群人均地区生产总值实现4.8万元。 发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式、特大型城市化地域之一，成为中部崛起引擎。 规划布局： 城市区规划“一轴两带、一主两次六组团” “一轴”为湘江服务功能轴 “两带”为北部发展带和南部发展带 一主指河东主城市区 两次指河西新城和星马新城 六组团指高星、捞霞、暮云、坪浦、黄黎高铁和黄花空港组团。 长沙十二五规划、力争承载千万级人口规模的大都市、城市扩容、多核商圈、城市群功效已经形成。 规划布局： 长沙十二五规划、力争承载千万级人口规模的大都市、城市扩容、多核商圈、城市群功效已经形成。 长沙市荣誉 2012年长沙当选全国十大幸福省会城市； 2012年国家知识产权局确定了23个国家首批知识产权示范城市 ，长沙位列其中； 2012年中国城市竞争力蓝皮书发布，长沙与香港、台北、上海一起位列中国最具竞争力城市第十位； 2012年国务院在人民大会堂举行全国就业创业工作表彰大会，长沙获全