工程部工作手册K介绍.doc

工 程 部 工 作 手 册 成都同森物业管理有限公司 目 录 序号 规程名称 页码 目 录 001 工程管理部职能 002 工程前期介入 038 物业接管验收规程 042 配合相关部门做好物业整改工作流程 054 房屋装饰装修管理规程 057 房屋维修管理规程 060 供配电设备（设施）管理规程 087 给排水设备（设施）管理规程 094 柴油发电机工作规程 102 中央空调操作保养规范 106 电梯管理工作规程 113 相关文件和记录 120 工程部管理职能 目的 通过明确工程部管理职能，做到责权明确，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。 范围 适用于物业公司工程部。 职责 工程部经理负责制定本部门工作人员岗位职责，并做好沟通协调工作。 维修人员负责执行相关规章制度，并定期向部门主管汇报工作。 相关部门予以相应支持和配合。 工作程序 工程部管理职能 物业工程部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业接管验收规程、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备管理等。 工程部组织架构及岗位职责 工程工作应达到的指标 根据GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000《质量管理体系 要求》建立、实施和持续改进公司工程管理工作，并确保公司在2010年内至少一个管理项目通过成都市优秀管理小区。 按照国家建设部建住房物[2000]008号《关于修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》及《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和公司“创建物业管理优秀小区规划”实施对公司工程管理工作进行自查自改工作。并确保公司在创优工作中，本部门工作符合标准要求。 征求客户意见时，对本部门工作评议满意率95%。 本部门管理人员持证上岗率100%。 本部门员工岗前培训率达100%。 本部门特殊工种员工持证上岗率100%。 房屋完好率95%。 设施设备有效运行率95%。 维修预约及时率98%。 维修合格率98%。 对涉及本部门的客户投诉处理及时率达到100%。 以上工程管理应达到的工作指标及在日常工作确认的其他各项指标，由部门负责人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况记录在《指标完成情况统计表》内，并按要求进行评价，对未能完成规定指标的情况，要及时采取纠正预防措施，以体现指标的可测量性、可操作性、可实现性和持续改进。 工作的时间 工程部工作时间根据承担工作岗位的性质、强度、标准不同，采用与之配备的工作时间编排。主要有以下几种方式： 行政班工作制 部门经理和工程师实行行政部工作制: 周一至周五：9：00—17：30（夏季9：00—18：00）， 周六：9：00—12：00，星期天休息。 二班轮班工作制 早班：9：00—17：30（夏季9：00—18：00）， 晚班：17：30—次日9：00（夏季18：00—次日9：00）， 每周休息一天。 其它工作制 根据客户需求，在某一特定时间或某一段时间工作。 工程部负责人根据公司《员工手册》“考勤管理制度”的规定要求，结合本部门工作实际情况，确认本部门工作时间，并提前5天编制每月《值班安排表》报物业公司审核、批准后组织实施。　 在实施过程中，如需对岗位或员工工作时间进行调整，应提前重新编制《值班安排表》按规定程序审批。如个别员工因事需要调整班次的（如换班、换休、病事婚丧等），需填报《请假申请单》按公司《员工手册》“考勤管理制度”规定的批假权限实施。 所有员工均应按公司《员工手册》“考勤管理制度”的规定要求实行每天上班前、下班后两次打卡制。如因特殊情况需调整打卡方式的，应获得公司行政管理部的书面批准。 工程部代号 岗位代号 部门经理：G-03-01 机电主管：G-04-02 维修主管：G-04-03 采购专员：G-05-04 电 工 ：G-06-05 班次代号： 白班：白；夜班：夜；休息：休。 物业设备管理要求 确保能源的供给及有效地控制能耗 应尽量保证水、电、气（或油）的正常供应。因此，一般要求在物业主要部份要有双电源供电。生活水泵要有备用泵。用柴油的要有4小时以上的储备量，柴油的用量应每月详细、如实的记录在《节能降耗统计表》内，并定期做出统计分析。 对能耗要严格控制，要明确景观能耗的启止时间（详见各项目制定的《景观启动管理办法》），教育员工树立节能就是增加纯利的思想。要尽量选用节能设备和采取节能措施。要加强能耗的记录、统计和分析。 对设备进行选择和评估 工程部在选择设备要综合考虑性能优良、技术指标先进、价格合适、利用率高、适应性强和运行费用省等多方面因素，并形