商品房买卖合同介绍销售员摘要.ppt

《贵州省商品房买卖合同》相关内容介绍 省住房和城乡建设厅 李国忠 二Ｏ一四年四月 主要内容 一、合同法概述 二、商品房买卖的特点 三、贵州省商品房买卖合同的条款介绍 一、合同法概述 1、合同及合同法的概念 合同：又称契约，其本质是一种合意或协议，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。 合同法：是调整平等主体之间的关系的法律，主要规范合同的订立、效力、履行、变更、转让、终止、违反合同的责任等问题。 2、合同法的基本原则：六个原则 民法的基本原则，也是合同法应当遵守的基本原则 (1)当事人平等原则：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加于另一方。 (2)合同自由原则(契约自由原则)：合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 (3)公平(正义)原则：当事人应当依据公平合理的原则确定各自的权利义务。 (4)诚实信用原则：当事人在行使合同约定的权利、履行合同义务当中应当诚实守信。 (5)公序良俗原则：当事人在协商订立合同、履行合同当中，应当遵守法律、法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 (6)合同严守原则：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行义务，不得擅自变更或解除。 3、合同的形式和订立 (1)合同的形式：书面形式、口头形式和其他形式，法律、行政法规规定应当采用书面形式的应当采用。 (2)合同的订立程序：采取要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。 要约：希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当具体确定，并且表示经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 承诺：受要约人同意要约的意思表示。 要约与要约邀请：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，如商业广告，拍卖公告，招标公告等，寄送的价目表等，均是要约邀请。 (3)合同的内容：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法等。 4、合同的效力 合同一般自订立之日起生效，法律、行政法规规定应当审批或者登记的，自批准或者登记之日起生效。 合同生效的三个条件：一是当事人具有相应的民事行为能力；二是合同的意思表示真实；三是合同内容不违反法律和社会公共利益。 合同法鼓励当事人交易的达成，一般不依据合同的条款不全而认定合同无效。对于合同条款不全，依照法律、行政法规的规定仍然不能确定的，可以由当事人事后补充，或者按照当地的交易习惯或者当事人之间的交易惯例来确定。 合同法实施后，法院认定合同无效，只能依据法律、行政法规，不得以地方性法规、规章为依据确认合同无效。无效合同自始没有法律效力，合同部分无效的，不影响合同其他条款的效力。 合同无效的情形： （1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 （2）恶意串通，损害国家、集体或者第二人的利益。 （3）以合法形式掩盖非法目的。 （4）损害社会公共利益。 （5）违反法律、行政法规的强制性规定。 5、合同的履行 (1)合同履行：指合同各方当事人按照合同的约定，全面履行各自的义务，实现各自的权利，使各方的目的得以实现的行为。 合同履行是该合同具有法律约束力的首要表现。 (2)合同履行的原则：一是全面履行原则，即当事人按照合同约定全面履行各自的义务。二是诚实信用原则。根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密义务。 6、合同的变更、转让和终止 (1)变更：当事人对已经发生法律效力，但尚未履行或者尚未完全履行的合同，进行修改或者补充所达成的协议。需当事人协商一致，法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 (2)转让：指合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第二人的法律行为。如开发项目转让。 (3)终止：当事人之间根据合同确定的权利义务在客观上不复存在。合同终止的原因有：债务已按照约定履行、合同解除、债务相互抵消、债权人免除债务、债权债务同归一人、法律规定或者当事人约定终止的其他情形 。 7、违约责任 (1)概念：是指当事人任何一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的而应当承担的法律责任。 (2)承担违约的方式： A、继续履行 B、赔偿损失 C、给付违约金 D、定金罚则：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，双倍返还定金。 定金金额不得超过主合同标的额的20%。 8、合同争议(纠纷)的解决 (1)和解：是指合同纠纷当事人在自愿友好的基础上，互相沟通、互相谅解，从而解决纠纷。 (2)调解：是指合同当事人对合同所约定的权利、义务发生争议，经过协商后不能达成和解协议时，在第三方主持下，通过对当事人进