潍坊写字楼市场调研要点详解.pptx

晶立方写字楼定位报告;写字楼市场分析部分;目录CONTENTS;目前潍坊市现由写字楼主要分布在东风街、福寿街、胜利街沿线及白浪河、潍城区老办公区，区域性明显。;;潍坊写字楼市场整体供应量大，在售项目（没有新盘推出）整体供应量接近20万㎡，成交量较少，月均去化5000㎡左右，整体价格较低，均价在5500元/㎡左右。;目录CONTENTS;目前在售及潜在项目分布情况;项目基本情况分析;产品分析;销售情况分析;硬件配置分析;客户情况分析;潜在竞争市场分析;项目名称;案例分析—万达中心;案例分析—世纪环球中心;案例分析—金融广场;目录CONTENTS;已使用项目租金分析;案例1—东盛广场;案例2—中土大厦;案例3—辰隆理想国际;主要表现在以下7个方面： 1、产品：潍坊大部分写字楼为写字楼+商铺形式，产品同质化严重； 2、外观：外立面基本相似，无明显风格，缺乏独特性及商务感； 3、空间：办公、公共区域尺度狭小，难以形成宽大敦厚的商务感，整 体上影响办公形象，使用舒适度较低； 4、大堂公共区域：写字楼电梯大堂、公共部位装修较为简陋，公共空 间休闲、休息场所较少，卫生间及大堂等形象展示性强的区域整体商务 感不强，配饰等装饰物品档次感较低； 5、物业：物业存在较大缺陷，智能化程度较低、管理松散，没有门禁 、安保系统，安全性、形象性不足； 6、配套：写字楼功能定位落后，配套较为单一，仅能单纯满足写字楼 的办公需求，相关的餐饮及休闲设施相对匮乏； 7、车位：目前已入住写字楼车位配比较少，停车困难，无法满足日常 公司员工及来访客户的停车需求。;（1）整体市场：潍坊写字楼处于发展起步阶段，集中分布在奎文区和高新区，整体供需量大销售周期长，价格上涨速度缓慢； 市场在售及潜在供应量达62.82万㎡，但月均去化5000㎡左右，去化率极低，成交均价仅5500元/㎡。 （2）在售项目：高端写字楼项目陆续出现，但受市场制约其发展速度较慢； 2011-2012年，市场上陆续出现5A甲级写字楼项目，写字楼硬件、配套设施提升较大，但潍坊整体房地产项目销售形势极为不利，造成其去化速度缓慢，客户对写字楼的价格抗性较大。 （3）??住写字楼：现有写字楼产品较为低端，租金较低，造成写字楼价格上涨速度缓慢； 潍坊现入住写字楼内部硬件及配套设施较为落后，多无中央空调，车位问题为主要集中问题，写字楼市场平均租金在0.7-2元/㎡/天，整体租金价格较低，也是造成写字楼售价增长速度缓慢的原因之一。 （4）项目周边项目：在售项目较为低端，均为与住宅搭配项目；潜在的潍坊中心规划定位较为高端，预计将在2013年10月份入市，预计价格在7500元/㎡，价格较高。 ;写字楼定位部分;目录CONTENTS;项目SWOT分析;项目定位;客户定位;产品定位;户型及楼层划分;写字楼配置;写字楼配置;精装大堂;Thanks