世联怡高山东中通地产冠县清泉河项目市场部分及规划意向64P摘要.pptVIP

目前政府主要是信贷政策，辅以土地和税收政策来调控房地产市场 政策路线：截止到11月7日中央已经就房地产市场调控出台了22个相关政策，政策逐步收紧 新政主要打击抑制非理性消费，作为以自需为主要市场的冠县，其受影响程度较小 冠县政府对房产政策执行力度不大，比如预交10万元可先选房；但银行方面现在很严，严格按照新政要求。不过对冠县的影响不是很大。 ——盛世华府 销售经理 2010年冠县住宅施工面积增长十分明显，截止到9月，已超过前两年总施工量，未来商品房供给量会大幅度增加 2009年以来商品房用地成交量大幅攀升，2009年成交70.26万平米，2010年1-11月成交125.46万平米；未来房地产市场竞争激烈 2010年成交商品房用地13宗，其中12宗分布在清泉河以北，清泉河以南土地供应量较少，只有本项目一宗土地 2010年1-11月，冠县城区住宅土地成交13宗，建筑面积约125.5万平米，其中12宗土地分布在清泉河以北，1宗土地分布在清泉河以南； 清泉河以南土地成交量少，仅有本项目一宗土地。 目前市场上在售项目有7个，其中名仕花园与中信花园属于尾盘；潜在项目有3个 冠县城区住宅分布主要分布于北环路、红旗路、振兴路、建设路沿线，住宅板块呈零星分布； 北部地区主要有阳光花园、名仕花园、世纪花园；城市中心主要有中信花园、盛世华府、富华苑、美树湾；城区东部有嘉和明珠、嘉润公园小区、水韵新城； 其中富华苑项目、美树湾项目以及嘉和明珠项目属于潜在项目。 冠县市场在售的七个项目总体量为64.68万平方米 选取标准：冠县市场在售住宅项目。在售项目本期总体量25.53万平米，在售项目总体量为64.68万平方米； 在售楼盘中以2010年开盘居多，销售率均基本达到80%以上。 目前在售商品房同质性强，以110-140平米的三室为主 目前市场是三居室占总产品的75%，两室户型销售率略高于三室户型 住宅价格在2000元/平米-3000元/平米之间，市场均价约为2500元/平米，其中盛世华府的均价最高 目前市场上的在售项目中，世纪花园与嘉润公园小区一期已售完，二期未售； 取市场上在售的其余项目的均价，得知冠县住宅的均价约为2500元/平米； 价格最高的楼盘为盛世华府，均价达到2600元/平米，该项目最高价已超过3000元/平米。 目前，冠县商品房市场上，在售剩余量约0.95万平方米，剩余住宅总体量约29.29万平方米 未来1-2年内冠县市场将推出住宅约162万平米 未来两年市场竞争将非常激烈 2010年市场处于发展平稳期，预计未来几年内，商品房市场量价均呈上升态势，在自用型刚性需求的拉动下房地产市场处于快速发展期 住宅购房客户主要由两部分人群构成：政府相关部门人员以及经商者，这两大人群占约总人群80% 美树湾是距离本案最近的住宅项目，两项目有一定的竞争性 美树湾位于冠县体育场南首，是距离本案最近的项目； 该项目品质较高，建筑结构主要为小高层 ，与本案有一定的竞争力； 项目分三期开发，现处于一期，将开盘。 项目简介及户型情况 该项目与本案景观资源具有一定的相似性，均毗邻清泉河，竞争力较强 盛世华府位于冠县市中心，价格同比较高，各种生活配套丰富齐全，销售状况良好 该项目处于城市北部，户型较为单一，销售状况良好 该项目处于城市东部，毗邻主题公园的大型社区 城市市区主要有一个商圈，位于市中心，商业发展处于初级阶段 冠县的商圈主要由振兴路、步行街、冠宜春路三条东西干道以及红旗路、建设路两条南北干道组成； 其中最为繁华的街区处于冠宜春路与红旗路交叉口一带，大型的购物商场有：冠县百货大楼、上海如海超市、华联购物广场、冠州商城等； 城南有建材市场，主营陶瓷、石材、卫生洁具，铝、塑型材，装饰材料、建筑五金、水电暖器材、钢材水泥、竹器杂品等各种建筑材料； 从人均GDP指标来看，冠县商业市场处于价格敏感阶段，大型综合超市处于初步发展期 综合类商业有华联超市、如海超市等，距离本案0.5公里，为项目提供了较为丰富的商业资源 红旗路为冠县主干道之一，商业网点汇集于此，业态分布差异性较大，平均租金约为0.40元/平米/天 红旗路中段租金最高，平均约0.67元/平米/天，店铺面积大小不等，档次不一；红旗南路平均租金约0.23元/平米/天，红旗北路平均租金约0.26元/平米/天； 红旗路平均租金约为0.40元/平米/天； 红旗北路多为两三层商业，一层为店铺，二三层做仓库等自用，红旗中路多为一层商业，红旗南路为常兴小区沿街底商，基本为两层，单层面积为25平米左右。 该路段处主要的业态有五金店、百货、小商品批发等，最高租金属于冠宜春路中段，其平均租金达到1.5元/平米/天 建设路与滨河路距离项目较近，两条路的租金普遍在0.5元/平米/