社区商业开发及营销专题详解.ppt

示意图： 焦点型人流动线 　 端点型人流动线 　 人流集散中心具有唯一性。 能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显。 人流集散中心为两个或多个。 两端或多端拉动人流，增加人流频 率，提升商业的整体价值。 根据示意图分析，人流动线路图的主要特征有： 综合两种类型人流动线的分析，规划人流动线应主要注意以下几点： 规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性； 人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外部人流； 人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设 置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业； 人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化； 人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商业价值。 房地产E网 4、景观规划 社区商业街的景观规划必不可少，不仅可以改善社区居民的购物环境，而且好的景观规划还能彰显社区商业街的个性差异，提升社区商业街所在小区的品质与品牌。 5、交通配套规划 车位规划是社区商业街的重点规划之一。首先要考虑的是按照小区社区商业的体量及客流承载量来确定相应个数，其次是根据社区商业物业的整体规划布局来确定车位的合理位置。车位规划对外向型社区商业更为重要。 6、功能区规划 在社区商业街，不但商铺的功能需要有明确的划分，而且前坪广场也需要有明确的划分，以实现社区商业的现代化的统一经营管理。如餐饮区、购物区、户外休息区，停车区等服务功能区域。 7、商铺设计规划 社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。 每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。 7.1、商铺面积规划： / 类型 面积配比 30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 内向型 8.3％ 30.3％ 9.8％ 15.2％ 36.3％ 中间型 5.2％ 21.3％ 14.0％ 10.0％ 49.6％ 外向型 1.3％ 2.8％ 5.6％ 7.2％ 83.2％ 类型 个数配比 30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 内向型 33.6％ 55.0％ 5.5％ 3.7％ 2.1％ 中间型 27.5％ 51.8％ 13.6％ 3.8％ 3.2％ 外向型 32.5％ 29.7％ 19.5％ 10.2％ 8.1％ 三种类型商业的铺位个数比： 三种类型商业的铺位面积比： 7.2、进深配比 类别 区间 开间 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－18m 18m以上 —— 进深 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－15m 15m－18m 18m以上 开间区间 比例 3m以下 13.2% 3m－6m 51.2% 6m－9m 26.9% 9m－18m 4.0% 18m以上 4.8% 合计 100.0% 进深区间 比例 3m以下 4.5% 3m－6m 29.0% 6m－9m 30.8% 9m－15m 30.1% 15m－18m 1.6% 18m以上 4.0% 合计 100.0% 社区商业的开间/进深主要在以下几个区间： 7.3、商铺设计 商铺的内部设计主要是指层高、间隔、楼梯、预留排水管位、光纤电缆接口等的确定。在设计时，要充分的考虑到经营者的实用性，方便性。 商铺的外部设计风格要与项目风格完全一致，而且要考虑到经营时的商业昭示性，利用率。 8、业态组合规划 社区商业业态组合规划分为必备性业态和指导性业态。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费，指导性业态是指满足居民多样化、个性化生活的消费。 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容SPA、服饰精品、生活家居和休闲（健身会所、中西餐厅、咖啡厅）八大类业态构成了社区商业的基础业态。 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。 业态组合规划的关健 五、招商策略 / 以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投