苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究详解.ppt

* * * * 项目技术经济指标 独墅湖地块 占地面积　 255 亩 17 万㎡ 建筑面积 34 万㎡ 容积率 2 　 出让年限 70 年 土地单价 578 万元/亩 8670 元/㎡ 土地总价 14.74 亿元 楼板价 4335 元/㎡ 经济测算前提——土地价格578万元/亩 分期开发策略 参照苏州市独墅湖周边项目的年度开发量，结合自身地块规模及取地时间，本次方案从2010年7月开始计算，分三期共六年开发，年度开发量为5.6万㎡： 分期时间节点：共分三期，每期两年时间； 分期开发量：将总开发量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例进行开发； 开发产品：按照地块2.0的规划容积率，开发产品全部为高层普通公寓。 分期 一期 二期 三期 开发比例 35% 35% 30% 分期开发量 (平米) 115600 115600 108800 开发周期 2010年7-2011年6月 2011年7-2012年6月 2012年7-2013年6月 2013年7-2014年6月 2014年7-2015年6月 2015年7-2016年6月 开发比例 30% 70% 60% 40% 60% 40% 年度开发量 (平米) 34680 80920 69360 46240 65280 43520 经济测算——开发成本 在不计算地价的情况下，项目总开发成本约6.83亿元。 项目所有开发成本均来自100%自有资金，不考虑银行贷款等财务成本因素。 建安成本根据苏州市普通高层公寓经验数据取值1800元/平米。 序号 项目名称 单价(元/㎡) 金额(万元） 2 前期工程费 100.00 3400.00 2.1 勘察测量费 10.00 340.00 2.2 规划设计费 40.00 1360.00 2.3 水电增容费 20.00 680.00 2.4 三通一平 10.00 340.00 2.5 其他筹建开办费 20.00 680.00 3 建筑安装工程费 1800.00 61200.00 3.1 普通电梯公寓 1800.00 61200.00 4 园林 30.00 255.00 5 室外配套 20.00 680.00 6 管理费用 62.35 2119.90 7 财务费用 —— —— 8 不可预见费 19.62 667.20 9 开发成本合计(不含地价) 2009.47 68322.10 经济测算——销售收入 住宅三期按开发总量平均开发； 一期由于受高层建造周期影响，第一年销售率为30%，第二年销售率为70%； 二期和三期按正常销售周期测算，第一年和第二年的销售率均分别为60%和40%； 参照目前周边区域普通公寓销售价格12000元/平米，价格按照年均增长率7%计算； 当年度销售率均按照100%全部清盘计算。 一期 二期 三期 序号 项目 合计 2010年7-2011年6月 2011年7-2012年6月 2012年7-2013年6月 2013年7-2014年6月 2014年7-2015年6月 2015年7-2016年6月 1 销售收入合计 518,644.15 44,529.12 111,174.37 101,962.78 72,733.45 109,870.29 78,374.14 1.1 普通公寓销售收入(万元) 518,644.15 44,529.12 111,174.37 101,962.78 72,733.45 109,870.29 78,374.14 1.1.1 可销售面积(㎡) 340000　 115,600 115,600 115,600 115,600 108,800 108,800 1.1.2 销售面积(㎡) 340,000 34,680 80,920 69,360 46,240 65,280 43,520 1.1.3 平均售价(元/㎡) 12,000 12,840 13,738 14,700 15,729 16,830 18,008 1.1.4 销售率（%） 　100% 30% 70% 60% 40% 60% 40% 经济测算——现金流量 从第三年开始，项目累计净现金流量和累计净现值“转正”，项目开始盈利。 序号 项 目 金额(万元) 1 房地产销售收入 518,644 2 总经营成本（开发成本及经营、销售成本） 335,524 3 利润总额 183,120 4 所得税 45,780 5 净利润 137,340 6 净现值 79,373 7 成本利润率(税前) 54.58% 8 成本利润率(税后) 40.93% 9 内部收益率 43.66% 10 动态回收周期(年) 2.77 从本项目的财务分析结果来看，项目的投资净现值大于0；内部收益