房地产新政市场解读应对策略页要点.pptVIP

第一部分 房地产新政 5、建行最新政策：? 住宅：首次置业`8成，二次置业需联名（其中一名无贷款或结清）贷8成，利率下浮30%，三、四次置业6成，利率上浮10%。? 商业：（评估总值—契税）5成，利率基准或上浮10%。 消费贷：暂时不做。 赎楼：所有二手楼统一集中在银湖个贷中心审批。只有区域消费信贷部总经理才有减免补偿金的权利，原贷款不足半年的，罚2个月罚息；原贷款不足一年的，罚1个月罚息；超过1年以上不罚息。? 6、工行最新政策：? 住宅：首次置业8成（有一套贷款提供购房合同，人均面积29.6平米以下可算首次），利率下浮30%。二、三次置业，6成，利率下浮29%；四次置业以上，6成，利率上浮10%。别墅6成，利率下浮29%。三无人员要求真实流水和收入证明。深户、社保、港澳台按一般客户处理，可以上浮10%，三无人员上浮5%。 商业：净值5成，利率上浮10%。 消费贷：评估7成，利率下浮10%。? 赎楼：原贷款不满1年的，罚3个月罚息；原贷款不满2年的，罚2个月罚息；原贷款不满3年的，罚1个月罚息。 小结 第一：首次明确了二套房贷将实行五成首付政策。该政策的正式出台使银监会主席刘明康近日在博鳌论坛上的观点成为现实。而这一“定向爆破”式的楼市新政可谓极具杀伤力，无疑将对楼市投资型和投机型泡沫产生强大的挤压或清除作用，因此，这对一、二线城市中高端住宅市场的影响将非常明显； 第二：首次提到购买三套以上住房将采取更高首付和利率政策。这一表述也体现出了限制购买多套住房和央行的信贷差别性原则，该政策的推出也重点体现出了房产数量与信贷首付及利率成正比的递加式调控思路，谁拥有的房产越多，承担的资金压力和税收负担就会越大，显然，这对净化楼市秩序和防止炒房现象可谓“釜底抽薪”，其威慑力非常强大； 第三：首次提出首套住宅90平方米以上面积信贷首付不低于三成。这表明，政府对中、小户型住宅的面积范围进行了重新界定，90平方米以上住宅不再列入普通住宅行列（和以往的140平方米以下又进行了区分），因此，受此影响，市场中的大户型销售或将变得更为艰难（区域发展较好的项目除外）。 第四：首次强调了“调节个人房产收益的有关税收政策”。这种政策的表述可能为后期“房产税”甚至“物业税”的全面出台扫清了政策障碍。显然，这对富人囤积住房的现象将会起到再次施压的功效。 显然，本次严厉调控政策的推出，政府打的依旧是一套“组合拳”，核心目标依旧是剑指投机和投资性购房，目的是控制因炒房行为从而推升的高房价。而投资、投机性购房一旦出现“集体逃亡”现象，对楼市带来的冲击在所难免，因此，开发商如何应对和迎接楼市“新民生时代”的到来，应进行谨慎思考和统筹决策 第二部分 各地市场反应 例：北京 新旧政策对比 新旧政策对比 上海 （1）由于监管层对二套住房的认定标准尚未出台，记者昨日（4月22日）调查发现，上海各家外资行对二套房的认定各不相同，帮助客户规避二套房贷新政的“高招”也层出不穷，包括移民、结婚等。 (2)顾客观望情绪骤浓，部分购房者违约退房。 （3）《每日经济新闻》的记者调查后发现,上海仍有部分楼盘未拿到预售许可证,仍向购房者出售VIP卡,变相收取“定金”的现象。 深圳 （1）房贷新政落地实施刚好一周，市场影响逐渐呈现。深圳有楼盘以大幅度优惠促销的名义降低销售价格。4月22日，深圳的某商务公寓更是以低于市场价4000元/平方米的价格开盘，引来大批买家冒雨抢购。 （2）深房价或降5%-10%，90㎡以上大户型价格调整压力大。 （3）政策出台之前，深圳中原地产每天的放盘量大约在1000套 左 右 ，政策之后立刻飙升至1300-1400套；成交则是持续下滑，之前每天的二手房成交大约是150-160套，政策出台之后降至30套左右，下滑约80%。 小结 第三部分 相关利益者的反映 房地产企业 中介机构 消费者 消费者 第四部分 本地市场的反应及预测 东胜市场反应及预测 第五部分 开发公司项目的战略建议 项目层面【恒森十条】 1、计划内项目放缓开发步伐，降低今年的开发总量。 2、别墅项目建议暂停开发，今年只做方案设计及策略制定 3、采取危机项目策略方式指导营销系统。 4、在企业系统内优化工作流程。 5、对内启动“管理元年”计划，对外启动“品牌元年”计划。 6、销售公司将根据市场情况对企业内部价值链进行“品牌接触点管理”形式的包装启动恒森会，拓宽销售渠道。 7、建立产品营销品牌营销的价值通道。 8、启动媒体公关屏蔽新政影响，利用新政进行反博弈。（例：拒绝炒房者，只为置业者，让利置业者） 9、加强资本运作能力，利用产业链模式降低风险。 10、对于别墅项目进行定制方案。 国内一线城市反应相对明显快速，多数都集中在高房价区域。 市场已经出现，降价、抛售其中有些地区无论是成交量还是成交价都有了