房地产评估操作实务详解.ppt

房地产评估操作实务 内容 房地产估价 房地产估价（real estate appraisal，property valuation）专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产概念 房地产估价规范 技术规范： 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 2006年1月份建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》 以及《房地产抵押估价指导意见》 《房屋完损等级评定标准》 房地产抵押价值含义 房地产抵押相关政策 1、房地产抵押：《担保法》的规定：“抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。” 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。 2、《城市房地产管理法》在第四十七条 “依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押” 3、《房地产抵押估价指导意见》 3、房地产抵押的限制范畴 （1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的以划拨方式取得土地使用权，设定抵押权时，没有按照国务院规定报有批准权的人民政府批准的； （2）以出让方式取得的土地使用权，不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件的； 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。  3、房地产抵押的限制范畴 （3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； （4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （5）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； （7）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （8）权属不明的、权属有争议的或未依法登记领取权属证书的； （9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但《担保法》第三十四条第五项“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权” （10）“乡镇、企业土地使用权不得单独抵押，以其厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《担保法》第三十六条第三款规定 拍卖抵押房产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得抵押权人无权优先受偿 房地产宏观调控政策 2003年：121文件 2004年：8.31大限、提高开发商自有资本比例 2005年：取消住宅贷款优惠利率、提高首付比例 国八条、开征营业税 2006年：国六条、九部委十五条、限外令 2007年：市场与保障相结合、土地有偿使用费提高一倍 、工业实行招拍挂、土地增值税清算 2008年：国家三部门联合救市、十项政策扩大内需 2009年：国四条、调整固定资产投资项目资本金比例 2010年：国十一条、新国四条 年贷款利率变化一览表 江苏省等别调整 房地产估价流程 l、明确估价基本项 2、拟定估价作业方案 3、搜集估价所需资料 4、实地查勘估价对象 5、选定估价方法计算 6、确定估价结果 7、撰写估价报告 8、估价资料归档 房地产估价方法 房地产估价基本方法 市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价修正法 如何选择估价方法——估价技术路线 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 基本估价方法——市场比较法 市场比较法即在求取估价对象的价格时，根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 应用前提 ○需要一个充分发育活跃的市场 ○市场竞争应比较充分 ○阶段时期内价