物业管理概论7章重点分析.ppt

* ? 修身、立志、敬业、创新 桂林旅游学院 国际教育交流学院 物业管理专业 2015届第一学期 物业管理概论 第7章 物业维修与设备管理 物业管理概论 第7章 物业维修与设备管理 一、房屋管理概述 （一）房屋维修和房屋维修管理： 1、房屋维修：根据政府房屋维修管理的标准和要求以及物业服务合同的约定，对房屋进行查勘鉴定、平等房屋完损等级的基础上对房屋进行维护和修理。 1）房屋的损坏：有自然的和人为的。 2）房屋维修的特点：A是经常性工作； B量大面广、零星分散；C技术要求高。 2、房屋维修管理：为做好维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。 第一节 物业维修管理 （续）2、房屋维修管理：房屋管理的主体是物业公司，是受业主委托的；而实施房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司。 1）房屋维修管理的特点：A经营和服务的双重性；B复杂性；C计划性。 （二）房屋维修管理原则：美化城市、造福人民、有利生产和方便生活。原则：1-5。 （三）维修管理的意义： 保值增值；房地产经营； 自负盈亏自我发展的前提 第7章 物业维修与设备管理 第一节 物业维修管理 二、房屋维修管理内容：检查、计划、技术、质量、施工的五项管理。 第7章 物业维修与设备管理 第一节 物业维修管理 安全检查 定期不定期检查及时发现问题 维修计划管理 保养、维修、更新周期（见表） 维修技术管理 查勘鉴定、年轮维修、费用和合同、配合开工、监督质量、竣工验收、质量检查、建档 维修质量管理 质量监督、检查、验收与评定 维修施工管理 均要做好施工过程中的计划、组织、现场监督、质量与安全、设备与材料、成本管理等 三、房屋安全检查方法：看、刺探敲击听、仪器、验算。 四、危险房屋管理： 1、制定鉴定检查制度；2、建立健全危房管理机构；3、危房处理的措施：观察使用、处理使用、停止使用、拆除。 第7章 物业维修与设备管理 第一节 物业维修管理 五、物业的日常养护：确保房屋完好和正常使用，经常性的修理工作。 （一）日常养护：零星养护和计划养护。 （二）日常养护内容：见表。 （三）考核指标： 第7章 物业维修与设备管理 第一节 物业维修管理 定额指标 人工定额和消耗定额 经费指标 合理使用 服务指标 走访、养护计划、及时率 安全指标 年职工负伤事故率3%以内 一、房屋结构的分类： 1、钢筋混凝土；2、砖混结构；3、砖木结构；4、简易机构。 第7章 物业维修与设备管理 第二节 房屋维修标准 二、房屋完损等级分类： 第7章 物业维修与设备管理 第二节 房屋维修标准 完好 有一定陈旧或个别构件有允许值内的轻微损坏 基本完好 构件损坏超过允许值，屋面或板缝局部渗水，通过维修和恢复使用功能 一般损坏 局部构件出问题，漏雨，设备老化、管道不通，水电气老化残损，需进行中修或局部大修 严重损坏 构件有损坏严重处于危险状态，严重漏雨，需局部整修、更新等大修 危房 主体构件强度严重不足，随时可能倒塌，丧失维修价值，需拆除翻新整栋房屋 第7章 物业维修与设备管理 第二节 房屋维修标准 三、房屋完损等级的评定方法： （一）钢筋混凝土、混合结构、砖木结构评定标准 （二）其他结构评定标准 （三）基本做法：定期、不定期 四、房屋维修工程的分类： 维修对象不同 结构性维修和非结构性维修 完损程度不同 小、中、大 经营管理性质不同 恢复性、赔偿性、补偿性、返工性、救灾性 第7章 物业维修与设备管理 第二节 房屋维修标准 五、房屋维修工程经济技术指标 （一）房屋维修标准：主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰、水电卫暖、金属构件、其他。 （二）考核指标： 1、房屋完好率；4、房屋维修工程量；9、小修及时率。 第7章 物业维修与设备管理 第二节 房屋维修标准 六、房屋维修管理的内容、要求及原则 （一）房屋维修管理的内容：1、房屋安全检查；2、房屋维修施工管理；3、房屋维修的行政管理。 （二）房屋维修管理的基本原则： 1、确保房屋完好；2、改善使用功能；3、提高使用效益。 第7章 物业维修与设备管理 第二节 房屋维修标准 七、房屋维修责任的划分 1、自用部位、自用设备，费用自理； 2、人为怕破坏的由责任人承担； 3、社区配套设施，所有人承担，费用在经营管理收入中列支； 4、维修资金承担的：公共、共用。 第7章 物业维修与设备管理 第二节 房屋维修标准 一、物业设备的概念及分类 （一）物业设备的概念：附属于建筑的各类设备总称。是发挥物业功能、实现物业价值的物质基础和必要条件。 （二）物业设备的分类： 第7章 物业维修与设备管理 第三节 物业设备管理 建筑卫生设备 供水；排水；热水；