九胜华明房地产项目市场定位研究报告.pptx

2010年3月26日 天津;2;;东丽区有什么？;区位条件;居住片区布局;交通条件;东丽区经济;区域经济对比;东丽区产业发展;东丽区工业;12;小结;东丽区的未来？;东丽区总规划;总规划——本案处于生态休闲带;轨道交通规划;东丽产业布局;东丽未来规划小结;;产品分布： 别墅、洋房、小高、高层 标杆项目： 东丽湖万科城、朗钜天域 区域特点： 旅游地产为重点，旅游度假型商业，少购物商业！;东丽主要片区比较;东丽现状---住宅市场渐步入快速发展期，区域热度升温;东丽现状---东丽区商业发展不成熟，且不均衡！;东丽专业市场分布——规模大，档次低，消费目的性强 ;区域市场概述;27;东丽湖度假区;空港总规划及产业现状;重点关注区域---空港公建分布;空港区项目概况;项目名称;空港区潜在供应分析;酒店名称; 当前市场总体供应量达到26.8万平米 上市项目多差异化竞争，包含了商务别墅6.5万平米 、写字楼20.3万平米，未来办公物业仍是区域市场供应主力 ;空港板块概要;华明镇片区;华明镇概述;华明镇地理位置; 住宅：建成居住区已经全部入住，二期正在开发建设中。 商业：基础商业设施已经建设完毕，商业开始初见端倪，许多商家和金融机构已经开始进驻，如银行、超市等。 配套：部分已经建成，如：华明学校。 道路系统：道路宽阔畅通，且回迁房周边的道路已经完善，通行能力强。 广场：占地和景观已经预留出来，种植了大量绿植。;华明镇规划;华明镇人口;华明镇配套;;首创溪堤郡;园区内重点项目—EOD总部港;园区内重点项目—EOD总部港;园区内重点项目—EOD总部港;园区内重点项目—EOD总部港招商政策;华明镇分析小结;华明镇板块概要;东丽湖片区;53;54;东丽湖组团;56;东丽湖商业配套现状;东丽湖商业配套;东丽湖板块概要;;;客群导入分析;目前，天津的商圈分布过渡集中在市中心区域，缺乏均衡性； 新兴商圈，如奥运、水上、梅江商圈逐渐兴起； 各行政区内均有政府所规划出的区域型核心商圈； 未来商圈发展将向多中心的模式演变； 传统商圈内商业设施将根据市场变化逐步调整，整体档次、所面向客群的差异更加明显。;目前较具影响力的商业街有8条，主要集中在传统核心商圈内，总体经营档次低。 百货/专卖店——目前共有大型百货（专卖店）32家，50%以上集中分布在滨江道-和平路商圈。 友谊路、南马路、南京路商圈内分布高档、中高档百货。 购物中心——主要分布滨江道-和平路、南市、东马路商圈。;大型卖场：本案所在区域内缺少大型超市及大型专业店;餐饮娱乐：现有餐饮较为发达需求旺盛，餐饮及娱乐为一体的商业集中区域较少。;区域商业配套严重缺乏，不能满足区域需求;相对应天津市华苑产业园区各种商业配套趋于完善;天津商业集中于市中心及西南部，东部缺乏有影响力的市级商圈； 天津大型百货（专卖店）50%以上分布中心城区，集中分布在滨江道-和平路商圈； 本案所在区域内缺少大型超市及大型专业店； 天津餐饮较为发达需求旺盛，但餐饮及娱乐为一体的商业集中区域较少。;圈层划分;各区域客群特征：东丽区为直接客群，河东、河西以及津南为潜在吸引客群;根据消费目的的不同，交通决定客群导入范围的大小;公路交通：津汉快速可以吸引天津城市东部及南部客群;轨道交通：吸引天津全市周末休闲客群，扩大到城市级。;客群辐射力——城市东部、南部;总结;本案首期市场定位;本案运作策略解析;首期市场定位;;城市生??我们需要——办公+商务谈判+餐饮+购物+娱乐;;享受城市生活——具有人文气质、拥有休闲娱乐功能和商务办公职能;辐射力及客群业态的选择;功能区;86;87;88;89;90;91;92;93;94;95;96;97;98;99;100;101;102;103;104;105;;