湖南永州珊瑚西路新古典主义风格项目前期策划定位报告p.ppt

零陵路商圈商业特征 凤凰园商圈商业特征 火车站商圈商业特征 依据地块地形特色，遵循自然写意原则，园林内部，组团之间精致铺装的小径蜿蜒其中；局部可采用硬铺装、木材路面，突出原生感，与其它绿色景观映衬天成。 利用品质化玻璃橱窗、街区绿化和小品，商业导视牌及广告牌、立柱牌等强化商业氛围，提升商业形象。 中餐快餐、西餐、中高档餐饮、面包店、咖啡馆…… 市场情况：从表中可看出，目前市场可比项目中，品质较高的项目销售价格多在2000-2100元/㎡（河西板块）； 本项目价格推测： 本项目预计于2011年年底入市或2012年初，根据市场情况、本项目的高质素，推测本项目销售价格为： 小高层、高层：入市价格2300元/㎡，整体均价2300-2500元/㎡ ； 商铺：街铺售价15000-18000元/㎡(1F）,4000-4500元/㎡ （2F)； 车位：6万元/个。 注：一期以5%、二期8%、三期以5%增长率计 室内街区商业营造 商业内街的样板铺展示，营造商业配套氛围 设于商业内街的样板展示单位 与商业街区相融一体的样板展示 室内导视系统 室外导视系统 NO.2 营销价值体系分项实施 一、体验展示区规划建议 传 芳 路 站 前 北 路（规划中） 珊 瑚 路 站 前 街 规划中 次入口 主入口 路线： 风情商业街——主入口园林示范区—营销中心(会所）——样板示范单位(可设于会所2-3楼） 二、体验展示期项目包装形象 三、营销中心风格建议 营销中心沿袭新古典主义风格 营销中心室外形象——倾向欧式会所 营销中心室内风格 营销中心项目展示 区位模型 分户模型 项目模型 营销中心夜晚气氛营造 四、园林体验区建议 尊贵、礼仪感的营造 实景园林样板区展示， 仪仗式的尊礼规格接待。 看楼体验之欧洲体验：名媛淑女礼仪官迎宾 五 、看楼通道建议 主卧、次卧、书房的落地飘窗 边套270度飘窗户型示意 超大落地飘窗，增加实用面积，可广泛用于各种户型中 270度飘窗可用于边套的主卧 ① 超大落地凸窗/270度凸窗 三、户型增值举措建议 ② 入户花园/阳光室 入户花园改阳光房 入户花园应广泛应用于各种户型，且必须采光良好，可改成阳光房。 三、户型增值举措建议 ③ 内庭院 内庭院主要用于三房、四房，在三房里可改为房间增加实用性，在四房里作为功能空间的补充，增加主力户型的竞争力。 三、户型增值举措建议 ④收纳空间 玄关设置入墙式储物柜，从餐厅到洗漱台到每一间起居室，精细分隔各种生活物品，实现细致化收纳空间利用，克服一般小户型收纳空间不足问题。 多层储鞋柜 洗漱台抽屉 玄关收纳空间 三、户型增值举措建议 ④收纳空间 增加附加值 入户花园户型提示 ⑤户型增值提示 三、户型增值举措建议 大露台户型提示 跃式户型提示 ⑤户型增值提示 三、户型增值举措建议 倒凸窗、弧飘窗的形式增加户型的使用面积 ⑤户型增值提示 三、户型增值举措建议 NO.5 商业发展建议 片区现状——目前周边居住人口少，商业氛围不足； 片区发展研判——未来将成为永州中央商贸居住区，永州最具有商业潜力的发展区域； 项目临街状况——珊瑚路具有很高的商业价值，传芳路及站前北路也具有一定的商业价值； 项目商业存在的作用——分摊容积率、保障利润、形成特色展示平台。 本项目商业功能： 社区级的商业需求为主，适当辐射周边，形成区域初级商业和形象中心。 打造城市上升阶层的便利生活和特色休闲平台 本项目商业定位 一、商业街发展定位 欧洲风情淘金街 商业定位 二、商业街风格建议 商业街风格应与住宅立面匹配，遵循细节体现品质的原则，与项目整体档次相符。 注重立面材料、门头比例、广告位置、休闲设施等主要细节。 二、商业街风格建议 局部2层，开间、进深建议：4.2-4.5米、12-15米 商铺层高：一层5.4-6米(夹层铺概念）、二层3.9-4.2米。 三、商业街氛围营造 商业氛围营造 60-150平米 8-12米 5-10米 美容美发 生活服务类 70-100平米 12-18米 6-10米 咖啡厅 休闲餐饮类 15-25平米 4-7米 2.5-4米 面包坊 50-150平米 6-10米 5-10米 便利店 70-100平米 12-18米 6-10米 中西餐饮 15-40平米 6-8米 2.5-6米 花店 15-50平米 6-9米 3-8米 视听音像店 15-40平米 6-8米 2.5-6米 干洗店 面积 进深 开间 社区商业参考 特色餐饮店 美容美发 干洗店 餐饮 购物 服务 休闲 小型超市、社区便利店、文具店、药店… 银行网点、冲印店、美容美发店、干洗店、中介、托管服务 … 花店、书店、精品店、儿童玩具店、游戏厅、网吧… 便利店 主力店：高档生