天津正信西青大学城项目定位报告(终稿).ppt

正信地产西青项目前期定位报告 谨呈：正信地产 天津别墅市场根据各个区域的区位和资源条件，围绕独特资源和便捷交通分布 园林规划特点: 景观设计强调人的参与性，社区内分散着不同功能的场所； 在景观中有机的合并入艺术元素，艺术家Herbert Dreiseitl （赫伯特.德莱塞特而 先生）将参与公共空间中中心景点的设计工作。 园林设计保留了原有375棵原生枣树中的80多棵，作为枣林公园主景观轴，将自然特色（枣林、河道、一排排的树林）有机结合成为城市景观结构的一部分。 地块东侧河道经过一段时间的改善，已见好转，经过后期截流改造后，将会成为一处河景资源。 陌生区域大规模房地产开发模式借鉴： 陌生区域大规模房地产开发模式借鉴： 陌生区域大规模房地产开发模式借鉴： 陌生区域大规模房地产开发模式借鉴： 陌生区域社区开发的核心价值主张和开发进程的一般规律 社区开发必须立足大机会——关注城市发展趋势，明确项目可以分担城市哪部分消费者 图书馆售楼处体现的学院情节 斯坦福大学 精神堡垒 壹 校园文化精神的传承与超越　——以钟楼为代表的校园精神堡垒（就像北大的博雅塔、清华的水木清华），斯坦福大学式拱阕连廊； 社区的主入口设置一段梧桐大道，彰显项目的文化调性和大盘气势 贰 叁 贰 肆 伍 大量情景雕塑 仿古的渗水砖 人文情景商业街 樱花公园 林荫小路 陆 学府区人文价值 英国 剑桥、牛津 剑桥镇 被公认的学院气息最浓厚的一个城市 莎士比亚故居、徐志摩的《再别康桥》都让人不得不欣赏起这个国家的文化底蕴 名牌大学云集 学院气息浓厚 英国最著名的两所大学，剑桥大学与剑桥镇融为一体，而牛津仍为独立的大学校园，两所大学风格各异。 剑桥，旧译康桥，是一个拥有10万居民的英格兰小镇，正因为剑桥大学位于这个小镇，大大提高了这个小镇在全世界的知名度。 从英国学府小镇寻找元素的借鉴点 人文价值延伸 风格：英式风格 色调：学院派沉着的赭红色 英式元素借鉴：立面的突起变化、浮雕、雕像 色调：赭红色 雕像 浮雕 外立面凹凸变化 罗马柱样 一、建筑立面 社区入口 街道的处理 品质感体现：手工铁艺门、雕塑、石材与铁艺的结合 街道地面层次感的处理，砖的材质、拼接方法的不同，将地面区分开不同的功能区域，步行和车型的空间。 公共空间树阵、林荫路空间的处理，都会形成非常明显的仪式感空间。 二、公共空间 细节处理：即使是墙角空间也可以错落有致 植物与铁艺栅栏合而为一 墙边的植物也可以多层次设计，增加活跃感 无边草坪的处理：弱化道路与景观之间的隔阂 三、景观 样板间的小院精装：加入一些英伦风情的灯饰 样板间的小院精装：做小水池，增加趣味性 三、庭院景观 商业街区定位 功能定位：满足日常生活所必须的功能配置 面积：700-1000平米 业态：ATM自动柜员机、邮局、便利店、洗衣房、中高端餐饮 特色：强化英伦风格元素符号，强调商业街区的趣味性 商业划铺：40-50平米单层商业街铺 四、配套定位 四、配套定位 商业的吊花装饰 色彩搭配 仪式感的进深空间的使用 通透的玻璃外墙 四、配套定位 会所定位：图书馆主题会所 整体定位：突出学院气质，强化学院派使用功能，用厚重石材装饰打造高端文化主题会所，作为项目的形象标识 会所功能：图书室、茶室、棋牌室、恒温泳池、小型健身会所 建筑面积：2000平米左右 细节处标识的处理 柱子、铁艺大门、浮雕 不同的空间和功能均有自己独特的LOGO 形式感很强的导视系统 五、符号元素 产品定位研究 我们的客户是什么一群人 ？ 城市中产 准富豪 城市新贵 五、项目定位 适用条件 启动策略 模式一 高品质产品、低价格启动型 项目区位条件一般或者较差； 地块无强势资源； 项目无品牌基础。 景观与营销的展示为客户形成体验； 以高品质低价格的超值感站位市场； 以创新产品引导并培育市场。 模式二 低品质产品、低价格启动型 市场基本无竞争； 市场上积累了大量低端客户，如团购； 项目区位较好。 依靠客户资源优势快速走量； 低品质低价格形成市场占有率； 后期依靠项目区位走量。 模式三 优势资源展示启动型 项目地块有较强景观资源； 开发企业有一定品牌和较强的实力。 展示项目的自然景观资源； 以高端产品高价格走高端路线； 高品牌高形象带动后期产品。 模式四 配套前置，强势启动型 项目区位较差； 开发企业具有较好的品牌基础； 开发企业具有较强的资金实力。 各种配套在先期完成后才开始售楼； 前期高投入，对产品溢价能力较高； 前期启动高品质低密度产品。 本项目基本适用 与开发经营目标不符 项目资源条件不符 资金运作目标不符 以高品质低价格的产品启动 一、产品启动模式 二三线城市陌生区域大盘启动