涉拆迁不动产教程分析.ppt

由于拆迁工作中存在诸多不规范之处，诉拆迁协议无效的案件实践中也存在不同判法。主要有以下几种情况： 1 、农村房屋买卖合同无效后的买受人(拆迁前实际居住人)签订拆迁协议。(出卖人诉无效) 2、共有权人之一签订拆迁协议。(法定继承人之一) 3、公房的实际居住人签订拆迁协议。(公房承租合同持有人诉无效) 4、伪造手续(委托书、判决书)等签订拆迁协议。 丰台法院王佐法庭 对拆迁协议效力的认定以维护其效力为原则，但如果拆迁人没有尽到最基本的审查义务(如基本的房屋权属情况、身份状况、居住状况等)，且存在明知的情况下，还是应认定无效。此外，伪造手续的认定无效。对共有权人之一以及买卖合同的买受人、公房实际居住人签订的拆迁协议一般应认定有效，引导当事人分割拆迁利益。 丰台法院王佐法庭 谢谢二〇一五年九月 北京市丰台区人民法院王佐法庭 涉拆迁不动产纠纷的几点认识 丰台法院王佐法庭 康运  拆迁时涉及农村房屋问题一、对涉及宅基地的几项基本原则的理解及运用 宅基地的取得方式主要有土地改革分配的房屋、继承房屋遗产、核发审批建房、购买房屋以及获取赠与房产。在处理农村宅基地纠纷时，要充分考虑一些基本的土地政策和原则。　　　　 丰台法院王佐法庭 1、“一户一宅”。宅基地使用权的本质是法律上对农村集体经济组织成员的居住安置。尽管实际操作中往往以户主名义撰写申请书，但从实际生活来看都是以户为单位使用，随着家庭成员的变化而进行审批建造（包括翻建老宅和新建房屋），并随着户的分立而新设（分户进行单独的宅基地审批 ）。有的子女成年可以单独审批宅基地。 丰台法院王佐法庭 常见纠纷中涉及的，一是涉及拆迁时，同一户如果在同一地区有两个以上宅基地的，只有一个宅基地可以得到地价补偿，其他只给予重置成新价。所以会出现借名拆迁后发生纠纷的情况。另一种情况是在宅基地上房屋买卖效力认定上，有些人以买受人违反一户一宅原则为理由主张买卖合同无效，但该原则应理解为管理性强制规范，并非效力性强制规范，不影响买卖合同的效力。还有就是涉及拆迁时，往往拆迁利益都被宅基地申请人取得，但其实应该是一种家庭成员共同共有关系，所以要求据此分家析产的纠纷也较为常见。 丰台法院王佐法庭 2、宅基地面积不得超过规定。根据北京市的规定，以82年为界，以前宅基地面积最多不超过267平方米，以后最多不超过167平方米，这点在涉宅基地拆迁问题上会产生一系列纠纷。(北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定，最高不超过0.25亩，1982年以前每户最高不超过0.4亩)。宅基地超过的部分往往会以其他家庭成员作为被拆迁人，在符合政策的前提下达到利益最大化。但往往因家庭成员未达成一致意见反悔，或因子女离婚而产生纠纷。 丰台法院王佐法庭 3、宅基地不得流转。因宅基地对农民能够起到一定的生活保障作用，具有较强的人身依附关系，因此土地管理法明确规定不得流转，该条规定属于效力性强制性规定，如果违反，应认定无效。常见的是农村房屋买卖合同纠纷，最早从通州画家村开始，往往是涉及拆迁，出卖方反悔，起诉要求确认合同无效。为兼顾实体公平与法律规定，目前对合同无效后的处理，一般会认定出卖方承担主要过错责任，按照利益三七分的原则，即卖方三买方七来合理分配拆迁利益。对于尚未拆迁的，认定合同无效，但不判决腾退房屋。 丰台法院王佐法庭 实践中关于农村房屋买卖合同无效也会涉及到一些例外的情况，此时合同应该是有效的： 1、与买受人共同生活的家庭成员是该村村民。 2、连环买卖最后一手买受人是该村村民。 3、诉讼时土地性质变为国有土地，办理了房产证。 丰台法院王佐法庭 在以下几种情况下有争议，个人认为应维护合同效力，但一些法院掌握的标准较为严格。 1、买受人虽然户籍不在本村，但身份仍是农民，且在该村具有林权证，仍领取股份收入的。 2、买受人已经向政府有关部门缴纳了税费(契税、印花税)，办理了房产交易监证手续。但对于仅向村里交纳土地使用费(管理费、转让费)等，则仍无效。 3、1999年土地管理法修订之前签订的买卖合同，出卖人长期未提出异议的。 丰台法院王佐法庭 4、长期闲置宅基地村集体可以收回。这条规定是一条管理性规范，实践中鲜有村委会主动行使此种管理权限。但在有些纠纷的处理过程中，可以考虑当事人长期闲置宅基地的情况。比如，在涉及拆迁时原权利人持有50年代的土地权属契约或者宅基地审批表（均不能作为单独确权的依据），但其已经离开该土地几十年，原土地上房屋由其亲友长期居住并进行翻建、扩建，在拆迁时原权利人主张要求实际居住人腾退房屋或是要求分割