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关于房地产企业土地增值税清算的几点思考 　　摘要：随着社会的发展和经济的进步，房地产业得到了飞速的发展，房价的不断上涨切实的影响到了民众的日常生活和房地产市场，近年来为了遏制房价的过快增长，我国出台了一系列政策和法规来调控和管理房地产企业，税收作为经济的杠杆在其中发挥着十分重要的作用，而土地增值税是房地产税收中的重中之重，所以近年来房地产企业的领导和相关的专业人士逐渐加大了对房地产企业土地增值税清算工作的关注和重视，因此对房地产企业土地增值税清算工作进行研究是十分必要和重要的。 中国论文网 /3/view-7181718.htm 　　关键词：房地产企业 土地增值税 清算 程序 问题 措施 实证研究 　　简单的讲，土地增值税是对土地以及土地上的建筑物为征税对象来进行税务征收的，征收的过程中以相关的增值额为基税，按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，主要包括预征收和工程结束后的清算，而且清算阶段的税务征收所占的比例是很大的，然而日益复杂化、多样化的工程项目给房地产企业土地增值税清算工作提出了更高的要求，规范房地产企业土地增值税清算工作是相关工作人员一直努力的方向和目标，所以本文就房地产企业土地增值税清算的过程进行了分析，探究了其中存在的问题和不足，进一步提出了切实可行的解决措施，并进行了实证研究，以期能够提高房地产企业土地增值税清算工作的工作效率和工作质量。 　　一、房地产企业土地增值税清算过程分析 　　现阶段房地产企业土地增值税清算工作主要分为清算前的准备、相关项目涉及到金额的计算、土地增值税的审核签证以及土地增值税的申请清算几个主要的部分，具体内容如下所述： 　　第一，房地产企业在进行土地增值税清算工作前需要做好收集和整理相关项目所涉及到的发票、凭证、合同等与收入、成本和费用有关的证明资料的准备工作。 　　第二，要充分的把握即将进行土地增值税清算的房源的整体分布信息，了解所建设房源的目的，即是用于销售还是用于投资或者是企业内部的使用，此外，还要全面掌握和计算相关项目的全部收入额和全部的成本费用金额，为土地增值税的清算工作的顺利开展打下良好的基础。 　　第三，根据既定的187号、220号文件要求确定和计算扣除项目的金额。 　　第四，确定房地产企业土地增值税征收的方法，包括两种，一种是按照核算项目先整体计算增值税和增值率，在确定了相关的税率后，再按面积分别计算增值额，计算土地增值税；第二种就是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算相关的增值税，在实际使用中，要按照相关项目的特点和实际需求来选择计算的方法。 　　第五，进入审核鉴证环节，由税务中介机构依照《土地增值税鉴证业务准则》来鉴证土地增值税清算工作并且要出具《土地增值税清算鉴证报告》来做根本的依据。 　　第六，进入清算工作的实际操作环节，如果是自行清算，那么房地产企业就可以在完成上述环节之后进行清算工作，而如果是要求清算就需要税务机关在下发相关的书面通知后才进行清算工作。 　　二、现阶段房地产企业土地增值税清算工作面临的困难 　　随着《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等相关制度规范的完善和发展，使得我国房地产土地增值税清算工作变得更加规范和严格，并且有了相关的法律依据，但是就目前情况来看，随着房地产企业规模的不断扩大和发展以及相关项目的不断复杂化使得清算工作需要不断的优化和完善，所以在土地增值税清算工作中也面临着一些困难，主要表现在以下几个方面。 　　（一）对计算工作提出了更高的要求 　　众所周知，房地产项目本身就是一个复杂多样的工程，在对土地增值税进行清算时需要涉及到收入总额、扣除总额以及应纳税额等，再加之房地产较长的开发周期和较多的投资活动以及其他各项经济活动，使得相关部门在进行资料收集、核算以及计算过程中需要更加精确和严格的计算方法，计算工作的难度在不断增加，给相关的工作人员提出了更高的要求。 　　（二）房地产企业土地增值税清算工作的难度在不断增加 　　现阶段房地产企业为了获得更多的经济效益和社会效益在不断的扩大自身的规模，同时也在改变着自己的经营模式，一些房地产企业通过临时合作的方式来加快相关项目的开展和运作，所以在这个过程中就会造成企业账目混乱，在缴纳土地增值税时企业的投资者已经解散等问题，进而大大增加了房地产土地增值税的清算工作的难度和压力。 　　（三）房地产企业土地增值税清算工作的公正性受到影响 　　通过相关的调查研究发现，一些房地产项目出现不及时结算的现象，即对当期销售的房款以及预收的房款没有及时的进行结算；其次，还存在不申报销售收入私自售房的现象；此外，还存在故意降低房价，减少房地