基于财税管理视角的“营改增”政策对房地产行业的影响和策略分析.docVIP

基于财税管理视角的“营改增”政策对房地产行业的影响和策略分析 　　摘要：随着十二五期间（2011-2015）必须完成“营改增”改革任务的大限将至，2015年房地产行业“营改增”税制改革已呼之欲出，这将对房地产行业的税务、财务管理带来巨大的挑战。对此，本文基于企业运营的财税管理视角，通过案例分析、立足实务，多维度探讨了“营改增”政策对房地产行业的影响并进行相应的策略分析。 中国论文网 /3/view-7214086.htm 　　关键词：营改增;税务管理;财务管理;应对策略 　　今年8月28日，财政部部长楼继伟在汇报预算工作时表示，要适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点。实际上2013年多家大型房企已参与到房地产企业“营改增”政策影响的模拟测算中。房地产企业“营改增”之所以在收官之年才可能推出，除了房地产行业牵一发动全身的社会经济影响效应，还在于房地产行业由于土地购置政策的特殊性、开发周期长导致的增值税进项、销项时间不匹配性、增值税税率确定对房地产行业及国家总体税收影响以及由于以上因素复杂性导致的制定过渡期政策的难度等一系列问题。 　　一、“营改增”政策对房地产企业税务管理的影响 　　（一）对房地产企业税负的影响 　　“营改增”的目标是通过改革，实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节，促进产业结构调整，其主要目的不是在于减税。 虽然从 “营改增”试行的反馈情况看，大多数企业实现了税负下降，也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小等原因，反而出现了税负增加的情况。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。房地产企业开发周期长，作为开发成本最重要组成部分之一的土地成本进项发票的缺失，同时房地产开发成本涉及的链条长、费项多，开发成本涉及土地、建筑安装、配套基础设施、设计、装修装饰、绿化、广告宣传、财务费用等诸多项目，若未形成完整的抵扣链条，“营改增”后房地产企业的增值税税负有可能增加。 　　以下将举例说明对“营改增”政策对房地产企业税负的影响。假设某二线城市房企开发项目A，均价为30000元/平，土地楼面价10000元/平（无专票），建安成本2500/平（营改增后适用税率11%），设计、监理等1000元/平（适用税率6%），财务费用1000元/平（假设可取得增值税票，适用税率6%），广告策划500元/平（适用税率6%），其他销售、管理费用500元/平（无专票）。 　　1.“营改增”前税负（元/平） 　　（1）营业税及附加=30000*5.6%=1680 　　（2）土增税 　　增值额=30000-（10000+2500+1000）*1.25-1000-1680=10445（假设利息费用均符合据实列支条件） 　　增值率=10445/（30000-10445）=53.41% 　　土增税=10445*40%-19555*5%=3200.25 　　（3）企业所得税=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.25）*0.25=2404.94 　　（4）总税负=1680+3200.25+2404.94= 7285.19 　　2.“营改增”后税负（元/平） 　　（1）增值税=30000/（1+11%）*11%-（2500/（1+11%）*11%+（1000+1000+500）/（1+6%）*6%=2583.72 　　城建税及附加=2583.72*12%=310.05 　　（2）土增税 　　增值额=30000/（1+11%）-（10000+2500/（1+11%）+1000/（1+6%））*1.25+1000/（1+6%）+ 2583.72+310.05）=6695.31 　　增值率=6695.31/20331.72=32.93% 　　土增税=6695.31*30%=2008.59 　　（3）企业所得税=（30000/（1+11%）-10000- 2500（1+11%）-（1000+1000+500）/（1+6%）-500-310.05-2008.59）*0.25=2399.41 　　（4）总税负=2583.72+310.05+2008.59+2399.41=7301.77 　　从以上分析来看，房地产企业“营改增”后，即使土地成本不可扣除，企业缴纳的增值税大于“营改增”前的营业税，土地增值税可扣除项目金额将增大及销售净收入的减少，土地增值税将下降，总体税负未必大幅增加。 　　（二）对房地产企业票据管理的影响 　　根据增值税“以票控税”的特征，增值税专票的开具、取得、传递和管理都必须比增值税普票和非税控发