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浅谈二、三线房地产市场前景 　　摘要：2008年以来，在金融危机影响下，实体经济衰退加上钱荒影响，各地房价普遍开始全面回落。绍兴作为一个典型三线城市，在此次房价下降潮中也受到波及。本文通过结合绍兴自身的现状及最近政府的一系列微调刺激政策，探索在当前形势下，房贷新政是否能振兴以绍兴为代表的二三线城市房地产市场，以及探究绍兴房地产业目前发展的潜在的风险并提出相应建议。 中国论文网 /4/view-7055476.htm 　　关键词：绍兴 房地产 现状分析 发展潜力 　　0 引言 　　近年来，房地产业越来越成为国民经济中的支柱产业和新的经济增长点，但另一方面房价上涨过快，泡沫日趋严重，也成为了制约经济进一步发展的瓶颈。因此2005年以来，国家发布了一系列调控房市政策，随着新老“国八条”的影响，房市开始降温，而2008年以来金融危机引发的经济放缓，更是使房地产市场出现持续的低迷，区域分化问题日渐严重，尽管一线城市的房价居高不下，但二三线房地产市场却出现诸多问题：供给过剩，去库存压力巨大，观望情绪严重。在此形势下，政府出台的房贷新政成为新的焦点。本文以绍兴房地产市场为例，结合央行及绍兴出台的一系列房贷松绑新政以及绍兴自身的发展现状，探索在当前形势下，房贷新政是否能振兴以绍兴为代表的二三线城市房地产市场，以及探究绍兴房地产业目前发展的潜在的风险并提出相应建议。 　　1 绍兴房地产市场现状分析 　　1.1 量价齐跌，市场信心不足 　　截止到2014年，绍兴楼市仍是看淡，整体房价仍是下行。从房天下网站1月到10月数据显示，绍兴2月房价下跌明显，环比下跌3.22%，同比下跌4.85%，而经过微调，2，3月虽有回暖，但是受整体信贷环境和供求量影响，其后房价仍显疲势。5月底政府开始积极救市，发布了调整住房公积金贷款政策，二次房贷放宽等政策，但收效甚微，而为了去库存，开发商普遍选择 “以价换量”来促成成交量，因此房价再次下跌，9月跌幅再创新高，同比下跌达7.14%，9月后政府虽加大救市力度，房价开始止跌，但要保持前几年高速增长的条件和基础已不存在，市场后续复苏的持续性仍有待观察。 　　此外，除房价显颓势，还有成交量低迷，消费者观望态度明显。由绍兴统计年鉴统计可知，就销售面积而言，以2009年为分界线，楼市火爆情景开始逆转，2011年以后虽然筑底回升，但始终没有恢复到2010年的水平。而量价齐跌也表明了就目前而言，消费者仍对绍兴房市信心不足，绍兴房市进入了新一轮的调整中。 　　1.2 房企疲软，供给放缓 　　据绍兴调查队企业景气监测调查结果显示，2013年四季度，房地产业景气指数均有小幅度下降，为90.5点，比三季度下降1.9点，继续处在“微弱不景气”区间。从各分项指标看，房地产业企业盈利指数为57.1点，比三季度上升了4.8点，但仍处在“较为不景气”区间，企业的盈利能力疲弱；企业融资指数为42.9，比三季度下滑了9.5点，企业融资能力较差，资金压力依然较大。因此，虽然房地产企业盈利指数仍有上升，但在融资渠道缩窄，资金链紧张情况下，房企是否会扩大对绍兴房地产市场的投入仍是未知数。而绍兴统计年鉴中的数据也显示，2009到2010年，绍兴房地产开发投资总额增速在41.5%，但其后开始放缓，2012年更是仅比上年增加了16%，而后2013年依然持续低迷。由此可看，受绍兴房市整体低迷，量价齐跌，市场悲观预期不变的影响，房企仍显疲软，在此情况下，其对是否投资住宅类用地则会比较谨慎，绍兴楼市进入深度调整期。 　　1.3 空置率高，去库存压力加剧 　　除上述问题外，绍兴房市还有一突出的风险，即空置面积在上涨，去库存压力加剧。由绍兴统计年鉴数据可知，2008到2013年，绍兴空置面积总体上涨，从2008年201.88万平方米上涨到2013年的292.73万平方米，而期间不管是政府的“微刺激”政策还是开发商的“以价换量”营销手段都未能拉高去库存化率。由此可见，楼市需求后继不足，即使在供给并没有大幅扩大下，市场仍供过于求，这也进一步助涨了市场的观望气氛。 　　1.4 区域发展不平衡，可持续性不高 　　从住宅类土地成交量来看，绍兴各区土地成交有明显的两级分化，经济实力强和购买力强的区域楼市看好，而实力较弱的楼市则依然冷淡。而区域分化问题如任其发展，则必然导致两极分化。一方面热点地区投机性需求泛滥，房价不断被推高，直至远超过当地居民实际支付能力，从而导致泡沫产生，而一旦泡沫破裂，开发商资金链断裂，则会引起一系列蝴蝶效应，直接危及当地经济的发展；而另一方面，经济实力较弱的地区则由于就业、基础设施、教育等劣势原因无法吸引人口的流入，需求无法扩张，市场进一步缩小，以此恶性循环下去，甚至会产生“空城”现象。区域的不平衡也将影响绍兴房地产市场整体的持续健康发展