7房地产开发项目的融资精要.ppt

房地产开发与管理 主讲人：张建坤 东南大学土木工程学院建设与房地产系 7 房地产开发项目的融资  7.1 房地产开发项目融资的基本概念 7.1.1房地产开发项目的融资 1）项目融资 2）房地产金融 3）房地产项目融资 7.1.2房地产开发项目融资的特点 1）融资规模大 2）偿还期较长 3）房地产资产缺乏流动性 7.1.3房地产开发项目融资的基本要求与决策内容 7.1 房地产开发项目融资的基本概念 1）房地产开发项目融资的基本要求 （1）确定合理的融资规模 （2）正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本 （3）统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益 （4）按规定建立资本金制度 （5）优化房地产开发的资金结构 2）房地产开发融资的决策内容 （1）房地产开发融资决策的概念 （2）房地产开发融资方案的内容 7.1 房地产开发项目融资的基本概念 每一个周密的房地产开发融资方案应包括如下基本内容。 欲筹集资金的币种、数额。 融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。 资金来源构成，即各种融资方式所筹集的资金占总融资额的比重。 融资风险分析及风险管理措施。 融资成本预算，即在融资过程中所必须支付的手续费、工本费、管理费等费用的估算。 融资方法。7明确融资的权力责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序，以及各阶段的具体目标、任务、时间、地点和负责人等。 7.1 房地产开发项目融资的基本概念 （3）房地产开发融资方案的选择方法 安全性 经济性 可行性 7.1.4房地产开发项目融资的意义 资金问题历来都是房地产投资者最为关切和破费心机的问题，任何一个房地产投资者，想要在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。 7.2 房地产开发项目融资的资金来源 1997—2003年全国房地产开发企业的融资方式所占比重 单位：亿元 7.2 房地产开发项目融资的资金来源 7.2.1自有资金 7.2.2银行贷款 银行贷款增加了自有资金的回报率，同时也加速了自有资金的运作速度和范围。 7.2.3证券化资金 7.2.4争取外单位投资 7.2.5外资 7.2.6垫资 7.2.7预售款 7.2.8合作开发 7.3 房地产开发项目融资方式评价 7.3.1银行信贷 1）商业银行向房地产开发企业发放贷款的要求 2）商业银行向房地产开发企业发放贷款的类型 3） 房地产开发贷款的担保类型 （1）土地开发抵押贷款 （2）在建工程抵押贷款 （3）个人住房抵押贷款 4）金融机构对项目货款的审查 （1）房地产开发企业的资信评价。 （2）对房地产开发项目的审查 （3）商业银行效益与风险的评估 7.3 房地产开发项目融资方式评价 各方面的具体指标可用如下表来表示： 7.3 房地产开发项目融资方式评价 7.3.2房地产信托融资 1）我国的房地产投资信托现状 2）我国的房地产投资信托趋势 （1）扩大资金来源，像专业的房地产投资信托的发展。 （2）扩大房地产信托经营范围增加投资品种 （3）增强房地产信托产品的流动性 （4）完善法律支持体系 3）房地产投资信托风险 （1）项目风险 （2）利率风险 （3）管理风险 （4）流动性风险 （5）法律风险 7.3 房地产开发项目融资方式评价 4）房地产融资信托的基本结构 （1）贷款型信托 7.3 房地产开发项目融资方式评价 （2）股权证券化型信托 7.3 房地产开发项目融资方式评价 （3）混合型信托 （4）股权投资型信托 7.3 房地产开发项目融资方式评价 （5）财产信托 7.3.3证券融资 1）证券融资的优越性 （1）有利于吸收大众资金。 （2）有利于分散投资风险。 （3）有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善。 2）房地产证券的发行 （1）房地产股票的发行 （2）房地产债券的发行 7.3 房地产开发项目融资方式评价 7.3.4利用外资 1）国政府贷款 2）国际金融组织贷款 3）外国商业银行贷款 4）与外资合营 5）发行境外债券 7.3.5房地产典当 7.3.6其他融资方式 1）施工企业垫资 2）房地产基金 7.4 房地产开发资金 7.4.1房地产开发项目资金链 1）房地产开发项目资金的特点 2）房地产开发项目的资金循环 7.4 房地产开发资金 3）房地产项目资金流地重要性，房地产开发项目的成功与否主要取决于两点，一是政策的稳定性，二是资金链的持续性。 7.4 房地产开发资金