商业招商计划(底商裙楼招商方案)解析.ppt

同致行.商业部 项目概况 裙楼产品设计: 商场怎样才能成功: 市场租金价格体系 经营管理模式的定位 招商方案的提出 方案 A剖析图 方案 B剖析图 方案对销售的优劣分析 方案优选结果 招商对象 * * 同致行.商业部 一、项目介绍及其定位 占地12358平方米，商住用地 规划为三层商业裙楼（约21000平方米）和21层板式住宅（约42000平方米） 裙楼部分延街面长90米左右，进深80米左右，总建筑面积大约70000平方米 ，带27000平方米的商业广场和一层地下室。 项目四至为东连供销社，西连城市广场，北对第三医院，南接兴隆步行街 裙楼市场定位 经营内容定位 以女性服装、鞋帽、饰品、化妆品、精品为主，辅以超市、餐饮、娱乐、休闲的经营内容 消费档次定位 以中档为主，部分做成高档 业态定位 主题商场——服装、娱乐、餐饮为主的综合性商业广场 商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户 定位描述 以女性为主要消费对象的 集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的 女性服饰、化妆品、精品之中高档消费的 主题商城 楼层 经营功能 规模及其面积比率 B1 中型超市 2000平方米、占8.7% F1 男女品牌服饰、餐饮、银行等 3000、占13.04% F1 女性主题商场 4000平方米 占47.83% F2 女性主题商场 7000平方米 F3 休闲吧、娱乐城 7000平方米、占30.43% F4 会所、高档酒楼 3000平方米（转换层） 最后面积有待建筑设计方案的确定 裙楼商场命名 东方时代商业广场 ——一般化、传统的命名，容易记忆，但特色不突出 **商场 ——以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家资源 建议采用“**商业广场”模式命名，对其专门会议讨论 商场成功基本要素 商场质数 条件 商场市场 定位 商场营销推广策略 商场管理 服务 经营者的 实力 可见，经营者的实力和商场管理服务是招商直接决定的因素，只有认清招商工作的重要性和专业性，才能实现商铺的升值和销售的价值，实现利润最大化。 租金定价: 体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定价相结合 采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合 市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法 1～3层租金均价为62.72元/平方米 其中： 1/F：95.27元/平方米 2/F：61.93元/平方米 3/F：30.97元/平方米 注：以上为市场散租租金，整租租金下浮40到50% 另：商铺价格模拟因规划设计方案未定而后定 首选——整体引进大商家 备选——自营招商 发展商引进具有一定知名度的大商家对项目商场实行整租经营 发展商对项目裙楼实行散租招商，自己对商场进行统一的经营管理 二、招商方案 方案A： 整体出租，仅引进独立的经营管理品牌 方案B： 散租，引进小商家，自己成立管理公司 发展商 大商家 整体出租 物业管理 经营管理 财富广场商业裙楼 成熟的经营品牌 中高档服装百货消费者 发展商 小商家 散铺出租 物业管理 经营管理 参与经营 财富广场商业裙楼 新兴的卖场品牌 中高档服装百货消费者 指 标 招商 难度 租金 收入 返 租 压 力 销售 影响 定位 相关性 经营 条件 经营 风险 方 案 A 较难 小 高 利好 很好 要求高 小 B 较易 大 低 一般 一般 一般要求 大 招商方案定性分析 招商方案定量分析 方 案 A B 单 位 说 明 相关销售方式 分割返租销售 整体、大面积发售或以租代售 　 计量指标 租金收益 97,650,000 13,020,000 元 共10年 A取B的50% 销售总额 163,560,600 147,204,540 元 销售率90% B取A的90% 返租成本 100,900,800 元 共15年,返8% 营销费用 3,271,212 3,680,114 元 招商+销售 A:0.02B:0.025 可比收益 157,038,588 143,524,427 元 　 方案AB收益差 13,514,162 元 方案A—方案B 0 方 案 优 势 劣 势 A 销售额较高 客户源丰富 单个个体销售实现容易 销售不畅预期收入无法实现 招商力度和效果不易控制 发展商垫付租金 众多业主与经营者的沟通协调经营运营风险的转嫁给了开发商 返租的财务压