商业地产开发技术和盈利模式解析.ppt

商业地产专业培训提要 姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—“在行”首席策划师，中国城市商业网点开发管理联合会专家委员、学术委员。 从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。 一、商业地产概念二、商业地产分类三、商业地产开发模式和发展趋势四、商业地产的业务流程五、商业地产评价标准 1、商业地产概念 固化资本2、价值表现 商业价值影响房地产价值表现 商业利润支持租金，租金支持 房价。 4、商铺和住宅的差异 1、单一型：纯商业地产2、复合型：商住复合、商旅复合、 商办复合、工商复合3、多元组合型：商旅办组合、 商住办组合、 工商办住组合等。 （二）商业形式分类 ( 三 ) 产 品 分 类 三、国内商业地产开发 模式和发展趋势 1、房地产的开发形式2、金融行业的投资形式3、店铺经营的开店形式 1、万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不太成功的万达； 2、华侨城VS凯德：一个大思路和进行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌； 3、华润·万象城VS中粮·大悦城；子品牌渐成气象。 1、模式化2、综合化3、规模化4 、情景化 四、商业地产业务流程 五、商业地产评价 标 准 一、怎么研究商业地产项目 二、商业地产的定位 三、商业地产开发工作要素 四、商业地产营销方案的有哪些要素五、招商定死活 六、商业地产管理七、商业地产的盈利模式 3、定位决策依据 专业企业组织架构 4、介绍一些商业地产规划类型和理念 5、产品设计 技术要素与诀窍 剪围栏超过一米四 内部锐角少就好；建筑商业相交融 商业文化更突出；小商铺要通透 商场大了可封窗；柱距不能太随意 方便布置和分隔；层高变化对面积 承重配置要合理； 分时营业区域划 免得阴阳不调没法做；灯光亮点不吃亏 三个要素要记牢。 (交通、橱窗、广告） （一）介绍商业地产的 融资通道和方法 （二）盈利方式 2、具体方式（1）变现 原则：市场价值最大化。 （2）持有 原则：资产优质化、经营实心化 （3）资产上市 原则：资产包装 （三）介绍几种盈利模式 4、招商在商业地产开发各个阶段中 的作用 （1）项目研究阶段 （2）业态定位阶段 （3）规划阶段 （4）商业文化策划阶段 （5）经济测算 （6）招商施阶段 （7）开业筹备阶段 （8）前期调整阶段 5、招商的各种模式 （1）自主招商 （2）委托招商 （3）商房合作 （4）加盟导商 招 商 信息透露 客户积累 活动展开 商务谈判 遴选考察 决 策 合约讨论 签 约 进场办照 装 修 信息发布 开 业 调 整 6、招商工作的一般业务流程 （1）选 址 （2）建 筑 （3）工程界面 （4）商务洽谈 7、招商工作一般业务程序 8、招商顺序安排也是具有策略性， 招商按下列顺序展开： 后期完成 中高、量大，平衡收益 丰富商品 常规店群 第五序列 中期完成 中—高，量大 业态和谐 配套商业 第四序列 前期完成 中等 标杆作用 名牌特色店 第三序列 前期完成 低 协同效应 次主力店 第二序列 前期完成 低，有边际效应 招商成功关键 主力店（大超、百货） 第一序列 时间 租金水平 作用 商业分类 效用 序号 9、制订招商优惠措施的策略 10、招商业务流程设计（总图） ◆ 地方政府可以提供育商政策； ◆ 项目开发商（物业业主）可以提供的招商 优惠条件； ◆ 运营管理商：商业管理费、物业管理商的 减免措施。 优惠政策 经营决策 物业形态 商场筹备 推 广 吹 风 走 光 点 火 加 温 添 料 化学反应 保 温 招 商 信息发布