商业地产运营核心解析.ppt

WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 项目定位 目标客群定位 投资小业主 经营商户 消费群体 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 项目定位 项目经营定位 经营业态 定位 功能 定位 经营特色 定位 经营方式 定位 差异性 经营 项目定位的差异性与主题的创新相辅相成，如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路；项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 项目定位 铺位、动线规划 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 项目定位 项目租金定位 销售返租回报率方式： 实际销售金额—回报客户金额+商铺租金—不可预见费=纯销售额 销售均价*面积—销售均价*面积*回报率*租期+月租金*面积*12*租期—销售均价*面积*3%=已知均价*面积 销售均价和月租金为未知数，其他为已知数，计算后可得出销售均价与月租金的平衡关系，以便确定总体租金水平 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 项目定位 项目租金定位 铺位租金=平均租金*楼层系数*铺位系数*业态系数*区位系数 楼层系数：底层向高层逐次递减 铺位系数：考虑铺位开间、进深、障碍物、格局方正 业态系数：考虑规划业态的承租能力。餐饮百货》生活服务类》专业市场娱乐休闲 区位系数：考虑水平动线、垂直动线、门庭距离、卫生间距离 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 工程要素 部分业态交房条件 业态 电力功率负荷密度W/㎡ 暖通空调 燃气 燃气报警排风 厨房排烟补风 餐饮隔油池化粪池 层高 载重 给水 冬季 夏季 总指标 照明系统 温度℃ 相对湿度% 新风量m3/（h.p） 温度℃ 相对湿度% 新风量m3/（h.p） 综合超市 130~160 50~60 18 ≥30 20 25 ≤70 20 　 　 　 　 4.5 10KN/㎡ 250~300吨/天 电影院 80~100 40~50 20 ≥30 20 25 ≤70 20 　 　 　 　 10 大堂卫生间4KN/㎡，空调机房7KN/㎡，其他3~4KN/㎡ 　 KTV 100~120 50~60 20 ≥30 30 25 ≤70 30 　 　 　 　 4.5 4KN/㎡ 20吨/天 电玩 120~130 50~60 18 ≥30 30 25 ≤70 30 　 　 　 　 4.5 5KN/㎡ 　 健身 100~120 35~40 18 　 　 25 ≤70 　 　 　 　 　 4.5 5KN/㎡ 50L/人/次 西式快餐 250~300 30~40 18 ≥30 25 25 ≤70 25 60~150m3/小时 根据燃气公司提供用量和设计布置 1m*0.5m排风管道和80mm*600mm新风口 √ 4.5 厨房5KN/㎡，用餐区4KN/㎡ 25吨/天/店 其他餐饮 200~250 30~40 18 ≥30 25 25 ≤70 25 60~150m3/小时 根据燃气公司提供用量和设计布置 1m*0.5m排风管道和80mm*600mm新风口 √ 4.5 厨房5KN/㎡，用餐区4KN/㎡ 25吨/天/店 银行网点 100 30~50 18 ≥30 20 25 ≤70 20 　 　 　 　 　 4KN/㎡ 　 配套 100 50~60 18 ≥30 20 25 ≤70 20 　 　 　 　 4.5 4KN/㎡ 7L/天/㎡ 游泳池、洗浴 80~100 40~50 27 ≤70 　 25 ≤70 　 　 　 　 　 8 根据大小计算 根据大小计算 蔬菜市场 20~40W/㎡ 18 ≥30 20 25 ≤70 20 　 　 　 √ 4.5 10KN/㎡ 250~300吨/天 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 工程要素 整体工程要点 1、土建、停车场、车流动线、层高、载重 2、电力总负荷、电井位置、空调电力、电缆、三单向 3、给水水压、供水量，给排水管径、材质，管道线路，隔油池，化粪池，管道保温层 4、暖通空调，冬夏季温度、湿度，新风、排风，风机机组管道布局，冷凝水，空调管道保温层机房位置 5、燃气管道，用量，机房位置，燃气排风，燃气报警，燃气自动关闭阀 6、排烟风机、管道、功率，油烟净化器 7、弱电系统，监控，报警，广播，网络电话光纤，机房位置 8、防火分区，防火卷帘，烟感，温感，消防喷淋，灭火器，消防栓，应急照明，安全出口，地贴，防火门，防火墙，疏散通道，报警系统，机房位置 9、扶梯、客梯、观光电梯、货梯控