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WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 项目定位 目标客群定位 投资小业主 经营商户 消费群体 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 项目定位 项目经营定位 经营业态 定位 功能 定位 经营特色 定位 经营方式 定位 差异性 经营 项目定位的差异性与主题的创新相辅相成,如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等,都为项目的定位提供了创新的思路;项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 项目定位 铺位、动线规划 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 项目定位 项目租金定位 销售返租回报率方式: 实际销售金额—回报客户金额+商铺租金—不可预见费=纯销售额 销售均价*面积—销售均价*面积*回报率*租期+月租金*面积*12*租期—销售均价*面积*3%=已知均价*面积 销售均价和月租金为未知数,其他为已知数,计算后可得出销售均价与月租金的平衡关系,以便确定总体租金水平 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 项目定位 项目租金定位 铺位租金=平均租金*楼层系数*铺位系数*业态系数*区位系数 楼层系数:底层向高层逐次递减 铺位系数:考虑铺位开间、进深、障碍物、格局方正 业态系数:考虑规划业态的承租能力。餐饮百货》生活服务类》专业市场娱乐休闲 区位系数:考虑水平动线、垂直动线、门庭距离、卫生间距离 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 工程要素 部分业态交房条件 业态 电力功率负荷密度W/㎡ 暖通空调 燃气 燃气报警排风 厨房排烟补风 餐饮隔油池化粪池 层高 载重 给水 冬季 夏季 总指标 照明系统 温度℃ 相对湿度% 新风量m3/(h.p) 温度℃ 相对湿度% 新风量m3/(h.p) 综合超市 130~160 50~60 18 ≥30 20 25 ≤70 20 4.5 10KN/㎡ 250~300吨/天 电影院 80~100 40~50 20 ≥30 20 25 ≤70 20 10 大堂卫生间4KN/㎡,空调机房7KN/㎡,其他3~4KN/㎡ KTV 100~120 50~60 20 ≥30 30 25 ≤70 30 4.5 4KN/㎡ 20吨/天 电玩 120~130 50~60 18 ≥30 30 25 ≤70 30 4.5 5KN/㎡ 健身 100~120 35~40 18 25 ≤70 4.5 5KN/㎡ 50L/人/次 西式快餐 250~300 30~40 18 ≥30 25 25 ≤70 25 60~150m3/小时 根据燃气公司提供用量和设计布置 1m*0.5m排风管道和80mm*600mm新风口 √ 4.5 厨房5KN/㎡,用餐区4KN/㎡ 25吨/天/店 其他餐饮 200~250 30~40 18 ≥30 25 25 ≤70 25 60~150m3/小时 根据燃气公司提供用量和设计布置 1m*0.5m排风管道和80mm*600mm新风口 √ 4.5 厨房5KN/㎡,用餐区4KN/㎡ 25吨/天/店 银行网点 100 30~50 18 ≥30 20 25 ≤70 20 4KN/㎡ 配套 100 50~60 18 ≥30 20 25 ≤70 20 4.5 4KN/㎡ 7L/天/㎡ 游泳池、洗浴 80~100 40~50 27 ≤70 25 ≤70 8 根据大小计算 根据大小计算 蔬菜市场 20~40W/㎡ 18 ≥30 20 25 ≤70 20 √ 4.5 10KN/㎡ 250~300吨/天 WAID COMPANY 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 工程要素 整体工程要点 1、土建、停车场、车流动线、层高、载重 2、电力总负荷、电井位置、空调电力、电缆、三单向 3、给水水压、供水量,给排水管径、材质,管道线路,隔油池,化粪池,管道保温层 4、暖通空调,冬夏季温度、湿度,新风、排风,风机机组管道布局,冷凝水,空调管道保温层机房位置 5、燃气管道,用量,机房位置,燃气排风,燃气报警,燃气自动关闭阀 6、排烟风机、管道、功率,油烟净化器 7、弱电系统,监控,报警,广播,网络电话光纤,机房位置 8、防火分区,防火卷帘,烟感,温感,消防喷淋,灭火器,消防栓,应急照明,安全出口,地贴,防火门,防火墙,疏散通道,报警系统,机房位置 9、扶梯、客梯、观光电梯、货梯控
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