尚正行2013年南阳独山大道综合体项目市场及物业定位建议解析.pptVIP

中泰国际广场 项目位置：高新区南阳市张衡路与独山大道交汇处东北角 开发商：南阳市中泰房地产开发有限公司 项目规划：总占地面积210余亩，总建筑面积48万平方米，13栋新中式高级住宅，1栋五星级酒店，1栋5A智能写字楼，1栋五星国际公寓和7万平米的国际购物中心 物业形态：住宅、酒店、LOFT公寓、写字楼、购物中心 容积率：5.0 精装公寓：LOFT，47-106㎡；写字楼：总建面2万平米，共23层，1-5层规划大型购物中心，6-7层规划国际院线，8-23层为高档写字间 项目进度：共分四期开发，目前在建1、2期住宅部分 价格：写字楼均价9000元/㎡，公寓目前在认筹阶段，1万抵2万。 物业管理公司:世邦魏理仕 业态定位：高档精品百货、 大型国际超市、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施，主要包含各类名品特色餐饮、酒吧等休闲体验式购物场所 中泰国际广场 鸟瞰图 规划图 竞品分析1：——大牌房企进入较少，给区域溢价带来利好，同时对本项目形成激烈竞争 建业地产已进入南阳市场15年，目前同时运作两个项目。建业森林半岛项目已进入第四期销售，而作为建业今年的新项目——建业凯旋广场，从入世之初就在南阳形成强烈反响。作为50万方中型城市综合体，是建业向商业转型的重要一步，它将与郑州建业天筑一起形成建业地产2013年的两大标杆项目 外地房企进入南阳市开发的不多，目前仅有建业、北辰等房业 一 本土房企为主，开发实力整体偏低，楼盘品质较差 二 目前在售项目多为本土企业开发，在缺乏大型房企的带动下，基本处于各楼盘之间的模仿、复制，鲜有产品创新力，无论从社区规划、立面创新、物业管理等方面难以满足现实客户需求，在人文弘扬方面更是少有涉及，这给我项目开发带来机会点 项目 总建筑面积 物业形态 入市时间 开发商 建业凯旋广场 40万方 高层 公寓 商住楼 写字楼 商铺 2013年12月28日新品发布 建业住宅集团 中泰国际广场 48万方 住宅、酒店、LOFT公寓、写字楼、购物中心 写字楼2013年入市 南阳市中泰房地产开发有限公司 摩根中央公园 37.6万方 住宅、写字楼、精装公寓、商业 2012年11月开盘 明伦集团 博伟彩虹城 70万方 高层 公寓 小户型 商住楼 商铺 2012年9月开盘 河南博伟置业有限公司 龙达新天地 110万方 住宅、公寓、写字楼、商场、商业街 2013年 南阳市龙达置业 恒方卢浮公馆 24.3万方 写字楼、公寓、商业街和叠加别墅 2013年 河南省恒方置业有限公司 北辰中央活动区 120万方 住宅、五星级酒店、购物公园、公寓 2013年 北辰正方集团 竞品分析2——各项目体量庞大，物业形态复杂，多为新入市或为入市不久项目，与本项目重叠度较大，为后续去化带来巨大压力 2013年，南阳真正进入大型城市综合体时代，新进入项目建筑体量40万方以上；目前除了中泰国际广场进入销售商务办公用房销售阶段外，其余项目均已处于住宅销售阶段，可以预见的是商务、商业用房的市场供应量巨大 竞品分析3——公寓产品出现精装修供应，且有Loft创新形式，普通住宅以两房、三房为主，户型面积以舒适性为主 项目 装修 公寓 住宅 两房 三房 四房及以上 建业凯旋广场 未知 未知 89-93㎡ 111-145㎡ 187-215㎡ 中泰国际广场 精装、LOFT 47-106㎡ -- -- -- 摩根中央公园 公寓精装、住宅毛坯 43-79㎡ 88-92㎡ 125-138㎡ 160-171㎡ 博伟彩虹城 毛坯 35-75 77-85 104-126 -- 龙达新天地 毛坯 未知 -- 98-136 140-190 恒方卢浮公馆 毛坯 30-80 -- -- -- 北辰中央活动区 未知 --- 96 121-135 -- 竞品分析4——住宅价格在5000-6000之间，高于整体市场价格，公寓及写字楼产品由于市场需求量有限，价格偏低 项目 住宅 公寓 写字楼 商铺 项目均价 建业凯旋广场 --- --- --- --- ---- 中泰国际广场 -- 认筹中 9000元/㎡ -- -- 摩根中央公园 6000 6500 -- -- 6200 博伟彩虹城 5500 -- -- -- -- 龙达新天地 5000 *** *** 8000-25000元/㎡ -- 恒方卢浮公馆 -- 未售 9000元/㎡ -- 9000元/㎡ 北辰中央活动区 5700-6300 -- -- -- 6000左右 竞品分析4——项目多以行列式布局为主，规划水平一般，建筑立面以现代风格为主，缺少新意和质感 竞品项目总结 属性 供求 项目周边总供应量大，大盘较集中，本案需在产品等其他方面提高自身的核心竞争力 ； 区域存量极大，竞争激烈，未来入市体量更大，加上全国房地产形势严峻，所以本案在销售战略上适合走快销路线而非追