9绿蓝地产产品案(终)p分析报告.pptxVIP

绿蓝地产产品案 ——2014.09 报告逻辑思维导图 项目属性界定 项目目标理解 城市研究 客户分析 核心问题分析 项目定位及物业发展建议 一、问题界定 二、问题分析 三、问题解决 市场研究 位置分析 本基地位于新云巷距昌源中路约140米处，由昆玉铁路、新云巷、昌源中路合围处。 道路 距离（M) 道路 距离（M) 昌源中路 140 昆州路 750 人民西路 300 滇缅大道 1100 科光路 430 地铁3号线 300 海源中路 500 二环西路 1300 基地分析 宏观上基地离主干道都较近，道路四通八达且临西二环、西三环全城快速通达。 基地位置分析 道路分析 基地分析 新云巷 新云巷： 连接昌源中路及中天阳光100的双向单车道路，标准宽度3.5米，总长140米、是通向基地唯一的道路； 昌源中路： 北接滇缅大道南接人民西路，总长1880米，是通往基地的唯一城市主干道； 昌源中路 唯一通向基地的两条命脉要道，完全影响其交通通畅性。 道路交通分析 1、基地离主干道昌源中路约 140米，偏离主干道较远； 2、3公里范围内公交路线站点 较远，公交路线不全； 3、地铁3号线直观距离较近但 要绕过昌源中路及新云巷 才能到达本项目； 基地分析 交通分析 交通便利性较差，交通通 达性较差 东北：中天阳 光100 东南：怡合景苑 西北：经典名苑 西南：印刷厂和昆玉 铁路 东北：中天阳光100高层遮挡 住本基地视野； 东南：临铁路交通阻断、怡 合景苑楼盘高层遮挡 住基地视野； 西南：昆明印刷厂阻断与昌源 中路交通、人流等，昆 玉铁路阻断了本基地南 面的交通道路； 西北：东风本田4s店夹与基地 与昌源中路之间使得唯 一通往基地的新云巷路 宽仅有3.5米； 基地四至环境情况 西北：东风本田4s店 基地分析 基地周边高层楼宇遮挡视野、位置昭示性差、道路狭窄。 周边配套分析 S:（优势） 位于高新开发新区，政策支持，市场前景好； 接近人民路和地铁3号线，交通便利； 周边工厂，企业较多，有较强商务办公需求； 净地开发、入市时机可控； W:（劣势） 规模较有限，体量较小，市场影响力较低； 基地周边道路狭窄，离主干道有一定的距离，交通通畅性差； 产品形态单一，难以与同类大型综合体项目竞争； 周边环境差，项目本身无亮点； O:（机会） 高新开发区现有产品尚不齐全，缺少特色产品物业； 项目体量不大，在竞争过程中体现出“船小好调头”； 片区同类项目开发滞后，有较好的发展空间； 项目产品尚未定型，有可调空间； T:（威胁） 项目周边同类大型综合体产品正在；开发，将来面临同类项目竞争较强； 西片区物业整体发展较滞后； 写字楼市场供过于求； 基地SWOT分析 项目定位 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 问题界定和结构化分析 属性界定 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 规模较小 处于偏离传统商业、商务区 处于大型高层项目包围下，昭示性差 道路通畅较差、交通便利性差 宏观交通通达性良好、周边配套齐全 项目总占地为13.5亩，商务金融用地，规划设计条件容积率≤4、建筑密度≤35%、绿地率≥25% 项目距离市中心较远，商业尚不成熟、周边环境较差、生活配套档次较低、片区发展缓慢 项目周边有中天阳光100、怡合景苑、经典名苑等大型项目遮挡基地视野，项目较隐蔽昭示性差 本项目距城市主干道140米，且紧靠一条3.5米宽道路通往 项目临近西二环西三环城路、地铁3号线交通快捷四通八达，周边加油站、银行、购物广场一应俱全 问题界定和结构化分析 属性界定 R1：非期望结果——按常规发展的可能结果 本项目处于离市中心偏远的西片区，周边环境较差、消费者心理距离较远，置业客户一般不会首选 项目处于发展相对落后、区域商务价值不高的区域，商品价格只能从属于本区域房地产价值体系，市场实现不会有较大价格突破； 若陷入与西城时代、经典名苑、昆百大国际派、联邦国际等西片区大型综合体项目竞争，将会给本项目的市场销售带来较大压力，实现项目目标有相当高的难度； 从置业选择上 从区域价值上 从竞争上 问题界定和结构化分析 属性界定 R2：期望结果——我们的期望目标 从销售力上：使本项目成为昆明有创新亮点的热销楼盘 从价格体系上：突破西市区现有价格体系，价格突破万元以上 从竞争上：避免陷入与西城时代、经典名苑