戴德梁行商业定量分析要点解读.pptVIP

商业开发定性分析——能级、类型分析 商业开发定性分析——业态适配性分析 根据不同商业业态的经营方式、商品结构、服务功能、选址、规模、商圈目标顾客等项的基本要求、特点综合分析筛选适合的商业业态。 商业开发定性分析——空间布局、形态适配性分析 商业定性分析——商业运营模式适配性分析 分析总结一：项目商业功能的有机组合 商业开发定量分析——规划指标法 根据国标《城市居住区规划设计规范》相关指标，作为居住区级的配套设施、公共服务设施的基本规模要求是： 商业开发定量分析——市场吸纳法 市场吸纳量预测的方法主要是通过对商圈及消费人口数量和其总支出的预测，计算出未来社区商业的零售总量，进而推测社区商业设施的规模。 * 中外商业发展规模对比分析 商业地产的发展态势 542.07 零售总额 4910 零售总额 15％左右 英法德日 16－17％ 美国 1.74% 21.4％ 10％左右 占零售总额 占零售总额 中国 中国零售商业50强 (人民币亿元) 美国零售商业50强（亿美元） GDP中商业所占比例 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 2020年后 2011－2020（10年） 1990－2010（20年） 中国 ？ 1970后 1901－1970（70年） 1859－1900（40年） 美国 1960后 1901－1960（60年） 1866－1900（35年） 法国 1972年后 1961－1971（10） 1926－1960（35） 日本 同发展阶段 成熟阶段 中国与西方国家的差别 距美、法100年，距日40年 创新阶段 距美、法、日50年 衰落阶段 发展阶段 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 2020年后 2011－2020（10年） 1990－2010（20年） 中国 ？ 1970后 1901－1970（70年） 1859－1900（40年） 美国 1960后 1901－1960（60年） 1866－1900（35年） 法国 1972年后 1961－1971（10） 1926－1960（35） 日本 同发展阶段 成熟阶段 中国与西方国家的差别 距美、法100年，距日40年 创新阶段 距美、法、日50年 衰落阶段 发展阶段 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外百货商店比较 商业地产的发展态势 2025年后 1995－2025（30年） 1950－1995（45年） 1894－1949（55年） 中国 1980年后 1930－1979（40年） 1900－1929（30年） 1850－1899（50年） 美国 1950年后 1914－1950（36年） 1880－1914（34年） 1852－1880（28年） 法国 1974年后 1938－1973（35） 1923－1937（14） 1904－1922（18） 日本 距美、日60年，距法30年 成熟阶段 中国与西方国家的差别 距美、法50年，距日本30年 创新阶段 距美、日50年，距法75年 距美、法、日60年 衰落阶段 发展阶段 同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中外超级市场比较 1982－ 1972－1982（10年） 1960－1971 （11年） 香港 2020年 2001－2020（20年） 1981－2000（20年） 中国 2001年 1966－2000（35年） 1936－1965（30年） 1830－1935 （5年） 美国 1969－ 1963－1968（5年） 1959－1962 （3年） 法国 1990－ 1960－1989（30年） 1953－1959 （7年） 日本 大体相距30－40年 成熟阶段 中国与西方国家的差别 距美、50年，距法日港30－40年 创新阶段 大体相距30－40年 衰落阶段 发展阶段 同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 日本各类型购物中心比较参考 5000－10000 2000－5000 300－500 50－100 停车场容量（辆） 百货店2－6家 百货店2家 综合超市1家 超级市场 商 店 组 成 服装店 服装店 饮食服务 综合店 饮食服务 饮食服务 其它 药店 200以上 50－100 5－10 1－2 商圈人口（万人） 杂货店 杂货店 洗衣店 其它 其它 其它 30－40 10－20 3－5 1－2 商圈半径（公里） 20－30 10－15 5－8 3－5 时间距离（分） 综合超市2－3家 综合超市2家 专业商店 专业商店 100－200家 区域型 10－20家 邻里型 1