海珠湾营销策划教程解析.doc

?海珠灣營銷策劃目录前言4一、广州市商业用房情况5二、海珠区商业用房情况19三、广州市部分前期销售商场调查25四、广州主要商铺投资风险价值一览30五、竞争对手分析34六、建筑设计建议41七、商场市场定位46八、主题概念分析49九、经营模式建议50十、楼层分布建议51十一、目标客户群和潜在的商家建议53十二、营销策略建议54十三、各层售价建议66十四、操作思路67十五、广告预算及计划69十六、推广计划73后??语76附件1：柏联卡权益说明书……………………...…………………………………………………………………………………………772：连环优惠奖励说明书…………………………………………………………………………………………………………....803?：无忧花红计划说明书………………………………………………………………………………………………….………...81 前言所有人都知道“品牌”在市场营运中的价值与意义，很多资料也罗列到了一些品牌令人瞠目结舌的价值。对于我们来说，仅仅知道“品牌很值钱”是远远不够的，关键在于掌握“怎样创建一个有价值的品牌”的理论知识和实践技巧，并有了强烈的生存欲望与务实的精神去实施，一步一步地创建一个真正价值的品牌。随着知识经济的到来，以及全球经济一体化，市场的营运主体已经由“企业让位于品牌”这是我们必须明白并接受的事实。牢记一点：知识经济是“品牌的时代，而不是企业”的时代。根据海珠湾一、二期规划首一、二、三、四层为商业用途，总建面积约?18000?平方米，我司建议把商场部分定名为“金前广场”。通过对本项目的市场调查分析，现拟定“金前广场”营销策划方案。一、广州市商业用房情况1．1商铺的供应及需求情况u商铺供应2000年商铺批准预售面积和登记成交面积与1999?年相比分别有不同幅度的减少，但商铺市场的形势较为乐观，消化率较高，成交登记量占批出量的?81%?，进入?2001?年，由于预售条件的提高以及金融支持力度的收紧，商铺的批准预售面积和成交登记面积与?2000?年相比均有所下降，原八区批准预售面积较去年同期下降?31.7%?，成交登记面积下降?17.4%?，成交登记量占批出量的比例高达?98%?。 u需求情况广州市近年商铺供求关系对比表（区）年度1998年1999年2000年2001年79.652.9644.2730.23成交量（万平方米）38.8736.7235.8629.61消化率（%）48.8369.348197.9 u商铺的价格走势1998年由于商铺的总供应量较大，使供求压力增大，总体均价维持在13079?元/平方米的水平。1999年由于供应量的明显减少造成商铺的需求大于供给，促使总体均价攀升至13472?元/平方米。2000年由于中华广场、名汇商城、康王商业城等大型商场的推出，致使供大于求的现象再次出现，以致造成总体均价下滑至12685?元/平方米，下降幅度为5.84%?。2001年，新增供求关系趋于平衡，价格再度攀升至13598?元/平方米，比去年同期增长7.2%?。预计广州商铺供大于求的现状仍将持续较长时间，可以预测未来几年商铺的价格将徘徊。1.2.广州市热点商圈分析u河中心商圈：u北京路商圈：u上九商圈：u农林下路商圈： u南西商圈：123万，是一个商业繁荣、商圈密集的区域。江南西是该区域传统的商圈，其中国际超市巨头之一的家乐福有意入驻此地。在前进路与南田路的交界处，投资６个多亿、八层高的万国广场即将开业，家乐福将投资数千万在此抢建超级市场。而在江南西路与宝业路的交接口，１０万平方米的江南城已经动工，将成为海珠区内一个较有影响的大型商场。以江南西路为核心，向江南大道、宝岗大道、昌岗路辐射的大江南西商圈正在蓬勃发展之中。 1．3广州市商业市场特点u广州——商业之都2001年国内生产总量比上年增长12.7%，居民消费水平更是跃上新台阶，全市社会消费品零售总额1243．9亿元，比上年同期增长11%。与此同时，市政配套等硬件设施的逐步完善，为商家创造了良好的投资环境，在此带动下，2001年广州市商用物业交投活跃，并且从中可以归纳出以下一些特点：A、零售大鳄抢滩广州2001年中国正式入世，将会逐步对外资开放零售和批发业务，百货零售业开始走出低迷期，步入高速发展阶段，各大中外零售业不断进行圈地运动，以抢占广州的市场份额。百佳继中旅商业城店后在天河北再开分店；家乐福租下万国广场两层面积；百盛百货位于中泰国际广场的分店经营面积达3万平方米；万佳将在五羊新城、新世界东逸花园和中山八路的荔景广场设店；沃尔玛意属广州大道南；宏城和岛内价超市亦加紧设网铺点，这些商家所租用的经营面积动辄就成千上万平方米，为商场的