房地产企业涉税风险及防范解析.ppt

4.1 房地产企业涉税风险的防控原则 合理合法：税务规划具有合理的商业目的，并符合国家法律法规及税法的相关规定； 事前筹划：经营决策和日常经营活动考虑税收因素的影响，符合税法规定； 事中审查：对税务事项的会计处理符合相关会计制度或准则以及相关法律法规；纳税申报和税款缴纳符合税法规定； 事后检查：税务登记、账簿凭证管理、税务档案管理以及税务资料的准备和报备等涉税事项符合税法规定。 4.2 房地产企业涉税风险的防控途径 4.3 房地产企业涉税风险的防控体系的建设 房地产企业建立涉税风险的防控体系的必要性； 税收风险防范体系应从掌控基层税收数据抓起； 企业要拥有采集或收集基层企业信息方便的工具或手段； 企业要建立采集基层企业涉税数据的制度； 推行涉税部门与财务部门的分设，实现税收监管对税收缴纳状况的监督 安然、世通等世界著名大企业财务欺诈的丑闻； 每一个企业均要涉及的领域就是税收风险； 税收政策的复杂性与企业多种经营、长线生产的复杂性。 4.3 房地产企业涉税风险的防控体系的建设 如何建立风险防范体系？ 审视内部控制环节，识别风险控制点 优化内部控制流程，确定关键控制点 建立税收风险防范体系--统一集团涉税政策，规范会计核算 管理手段 服务产品 反避税、稽查、犯罪调查、曝光、公布黑名单 无 税务审计 约谈 日常管理 辅导式产品 提醒式产品 舒畅式产品 税务机关的服务征管模式 谢谢大家！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产开发企业涉税风险及防控 课题组组长：石炜 课题组副组长：钟歆宇 课题组成员：李昕、芶天志、付存恩、付洁、熊全、赵学良 主讲人：芶天志 课程安排 1.1 什么是涉税风险？ 国家税务总局下发的《大企业税务风险管理指引（试行）》（国税发[2009]90号）中对税务风险的解释，可将企业涉税风险定义为：企业因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失、声誉损害和承担不必要的税收负担等风险。 企业按未照税法规定履行纳税义务——导致的现存或潜在的税务处罚风险 企业对税收政策不了解——多缴纳税款或未按规定流程申请税收优惠而导致企业利益的丧失。 在成本方面：多计土地成本、建筑成本，未按税法规定进行税务处理 在收入方面：少计销售额，不按税法规定进行税务处理 采用不正当手段进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款。 1.2 涉税风险的分类 1.3 涉税风险的表现形式 客观原因： 1.3 涉税风险的成因分析 1.4 涉税风险可能导致的结果 对税收政策不了解，片面理解税收筹划； 财务人员日常账务处理不规范； 企业内部管理不严谨； 外部环境的影响； 主观原因： 主观故意—纳税意识不强，风险意识，盲目追求企业利润最大化 直接结果：直接经济利益的损失，个人人身自由的限制。 间接结果：企业纳税诚信度的丧失。 土地取得环节风险提示 风险点 : 属于政策性风险，土地增值税土地价款扣除问题，扣除依据是土地投资时的账面成本还是入股评估价值。不明确。 企业所得税：采用入股评估价值作为扣除 用土地投资入股 土地增值税：①2006年以前，按账面成本扣除；2006年以后，按投 资环节已缴土增税作扣除；财税[2006]21号 ② 以评估价值作为扣除； 营业税：不征 财税[2002]191号 风险点 1 :关注特殊的股权转让，以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，按照国税函[2000]687号规定应征收土地增值税。 风险点2：关注“契税”的问题；对于此类特殊股权转让，税务机关倾向于应征收契税。 国税发[2009]89号文件中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。 用股权转让形式取得土地 风险点 :注意程序的合法性，不同的“合作开发”形式，对应 不同的税务处理。（【1995】156号、【2009】31号） 用“合作开发”形式取得土地 合作方式：1、供地方申请立项; 2、出资方申请立项; 3、合作双方共同申请立项. 收益分配形式：按投资比例、按固定额度、按约定比例。 注意：1、加强和完善对“共管账户”的管理措施； 2、以合作开发为名，而行借贷之实，是无效合同。 拆迁换房的实质：是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。 通过“拆迁补偿”取得土地 风险点 :房地产企业用建造的本项目房地产安置