河南武陟县红旗路商业步行街定位执行报告_114方案.ppt

武陟红旗路商业步行街定位执行报告 谨呈：河南君裕宏房地产开发有限公司 项目综合评价 营销就是解决问题，其它的都可以免谈！ 目标客户需求 客户心理分析 户型建议：户型配比 主力户型建议：室内布局 主卧：带卫生间、朝南、带飘窗、面积14-16平方米（接受大卧，开间3.3米左右，进深4.5-5米人习惯在主卧设计洗浴设施）。 次卧：大的13平方米，小的11平方米 书房：9平方米左右 客厅：开间在4.0-4.2米，进深5米，面积在20平方米以上，带阳台。 厨房：6-7平方米左右，封闭厨房 公共卫生间：干湿分离，干区小一些。 主卧卫生间：与公共卫生间大小分开 三大前提 突破传统价值观 全员营销 精细化营销 核心营销策略 品牌策略 品牌策略 服务营销 服务营销 体验式营销 项目营销推广主线 项目营销推广主线 价格控制实施 战略目标 营销筹备期 事件活动——项目奠基仪式 市场预热期 公开发售期 强销期 第二强销期 尾盘销售期 核心问题下的项目主题定位，针对项目核心问题建立项目市场区隔性定位。 核心问题下的项目形象定位，针对项目核心问题重塑项目形象 针对项目核心问题突破市场容量 项目营销战略分解——三大阶段 整体招商之原则 整体招商策略之招商前提 整体招商策略之招商前提 整体招商策略之招商前提 招商的目标——近期目标 招商对象以品牌服饰类为主 招商的目标——中期目标 依据项目工程进度和主力店招商情况确定项目的推售节奏。 分阶段营销执行方案 取得价值认同阶段所要解决的问题与应对策略 招商策略之项目招商政策 招商策略之招商执行要点 精致且具有质感的项目销售物料提升客户对产品品质认知感。 小礼品——嫁接项目品质感，同时方便摆放或携带，起到项目记忆符号之作用。 招商手册着重体现项目地段优势，本身特点，生意机会，政府支持，招商细则等。 商业氛围营造——在现场展示有限的前提下提升项目展示环境。 电子楼书、三维宣传片使项目展示增值 楼体包装——强化项目在售信息 亲子活动 形成购买预期阶段所要解决的问题与应对策略 招商风险分析 招商中存在的问题及规避方法 DM 产品手册 +投资手册 开发商品牌手册 舆论营销 舆论营销对于客户的影响 攀岩+户外SHOW活动 城市高峰论坛 释放既得利益阶段所要解决的问题与应对策略 事件拉动——招商说明会 邀请函 商业运营顾问公司签约仪式 启售活动 开盘前预热与热销阶段所要解决的问题与应对策略 系列讲座——商铺投资讲座、主力店对商业的影响讲座，树立市场信心。 开盘活动——利用现场浓厚成交氛围，以成交促成更大的成交。 时尚服装发布会——高档时装发布会，体现项目潮流、时尚的特质，聚拢人气。 第二批商铺开盘预热阶段所要解决的问题与应对策略 营销中心设置展板，制造销售紧迫感 软文炒作，保持项目营销热度 高尚圈层营销 开盘活动——开盘时间应视销售情况而定 为了聚集人气，可以通过设置一些能够聚集消费者对项目关注的活动,迅速形成人气，通过人气集聚商气。 招商执行 通过高峰论坛配合项目舆论炒作，提升项目营销热度。 活动操作关键在于对论坛佳宾与主持的邀请。 招商执行 释放既得利益阶段 2010年7月中旬——2010年8月 事件营销，“努力让客户卖单！” 通过招商说明会和商业管理公司的签约仪式，增强客户的投资信心。 在释放项目既得利益的情况下，销售如何得到实现； 招商说明会 商业管理公司签约仪式 要解决 之问题 阶段性 之策略 营销关键 通过招商说明会与项目招商意向客户签定意向协议。 为二批发售做准备。 招商活动 配合招商说明会使用，起到客户邀约之作用。 招商活动 给予客户购买信心，体现出公司对红旗路商业街项目积极运营，负责的态度和形象。 营销活动 发布项目开售消息，开闸放水，消化前期之蓄客， 营销活动 开盘前预热与热销阶段 2010年8月——2010年10月底 全城造势，“让客户兴奋起来！” 通过明星演唱会吸引全城关注，为项目开盘聚集足够人气； 旺场活动保持销售热度。 解决开盘前的人气造势问题； 保持开盘热销状态，为后续3#楼开盘打开销售局面。 明星演唱会 时尚服装发布会 冬季暖场活动 要解决 之问题 阶段性 之策略 营销关键 红旗路商业街产品说明会 目的：通过主力店提升商业价值的案例解析，使投资者正确认识项目的投资价值；通过对后期经营的的分析，体现信泰擅长商业运营的专业水准，提升投资信心。 形式：与工商局、商会联合组织。 营销活动 目的：利用现场氛围的营造及选铺形式的制定，提高解筹成功率；并通过热销场面带动更多的现场成交及口碑传播。 内容：选铺、餐点。 要点：蓄客量达到一定数量；经过客户筛选后，剩