淮安淮海西路200号地块提报方案.ppt

上海新天地 — 开发借鉴经验 商业模式 零售先行，打造知名度 瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极高的品牌价值 瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离 真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策略上的成功 对本项目的借鉴意义 商业物业可以有效提升住宅溢价能力 统一招商运营是商业价值运营的重要保证 低租金吸引品牌店进驻有助于提升整体商业形象 本案次序建议 由于大型百货能够迅速提升项目价值，实现住宅溢价并为后续商业业态的销售带来积极意义，同时在市场中最易被接受，销售上有一定保障，因此建议首先启动百货，二期是项目住宅地块已经动工，开发二期超市及LETS的销售也能有一定的保障；三期开发儿童购物娱乐中心及连锁酒店 一期 二期 三期 三期 运营思路 低租金吸引品牌店入驻 前期通过低租金吸引知名品牌店及主力店的入驻 分批次出售 对位置较好的商业店铺采用返租模式直接销售，保证项目资金回流；对位置相对较差的前期低租金招商，带整体区域商业氛围成熟再行统一销售。 统一经营 无论是出售物业还是出租物业统一聘请专业商管公司招商运营，保证商业项目的持续盈利能力。 一期商场物业是项目的核心物业，价值优势明显，可采用返租模式直接销售，统一招商运营。 二期和三期可根据一期销售及运营情况采用不返租独立价格或集中返租模式销售 项目总销售额（预估） 项 目 万达广场 财富广场 喜来乐商品城 本项目 平均价格（元/m2） 12500 10000 8000 可比权重（％） 45 35 20 规模 20 1.5 1.2 1.2 1 档次 20 1 0.9 0.8 1 地段 40 0.7 0.9 0.6 1 辐射人口 20 1.2 1.1 0.9 1 总分 100 102 100 82 100 可比价格 122750 10000 1000 可比价格*可比权重 5070 3500 2000 市场比较法价格 　 10570 113805㎡（商业体量）*10570（预测均价） 总销额约11.2亿元 销售均价预估 THE END , THANKS! * * 通过建筑导入 建筑立面的时尚造型、时尚绚丽的色彩的运用 通过景观导入 景观小品融入时尚元素 通过商业氛围导入 通过广告牌、灯光、音乐等营造时尚的商业氛围 通过商业业态导入 时尚服饰、时尚数码、时尚运动、时尚小吃等体现时尚的商业业态的组合 通过商业服务导入 服务人员的时尚形象、时尚服务用语等 时尚娱乐体验概念的导入 互动娱乐 时尚商品 主题特色 功能齐全 场景体验 FUN FUN 五个核心 FUN BOX 娱乐 活动 记忆 商家 主题 场景 BOX 载体 亮点 内容 三位一体打造 1、以统一的娱乐mall概念设计四大主题模板商业； 2、沿淮海西路西南十字路口须打造标志性时尚百货，设计主题性特色商业景观广场入口； 3、东南地块打造儿童主题购物娱乐中心； 4、西北地块规划业态有大型超市和outlets，引导目的性消费人流，盘活整个项目无商业死角，并为周边和社区居民服务。 5、东北地块规划业态为连锁酒店，满足周边商务人群需求； 6、独立式商业规划为轻酒吧、足道、会所、特色餐厅等，通过空中连廊将各个主题商业连接； 7、规划道路十字交叉口设计中心喷泉广场，进行室外商业活动，引导消费人流。 项目规划布局建议 项目规划布局建议 时尚百货 儿童购物娱乐中心 大型超市/OUTLETS 连锁酒店 特色餐厅、娱乐 区域 主题内容 业态组合 规划面积（㎡） A区 运动生活主题区 1F:品牌连锁超市 约9400 2-3F:OUTLETS品牌折扣店 约18800 4F:运动休闲综合场馆 约9400 B区 时尚百货主题区 1F:品牌专卖店、时尚女装、化妆品、珠宝钟表、休闲餐饮等 约14000 2F:时尚男女装、精品家居生活馆、潮流动感区、书吧、休闲餐饮等 约14000 3F:KTV、洗浴中心、拉斯维加斯赌场、电玩娱乐等 约14000 4F:连锁院线、中式特色餐饮、休闲茶吧、咖啡厅等 约14000 C区 儿童主题体验区 1-2F:婴童用品区、休闲餐饮等 约6600 3-4F:儿童主题游乐场、早教中心、休闲餐饮等 约6600 D区 酒店主题住宿区 1-4F:品牌连锁酒店 约9500 各地块主题业态规划 主题场景 全新的创意型商业概念通过外立面、景观、色彩、元素等进行设计和包装，营造主题氛围导入与主题匹配的商家，进行商业服务增加商业主题的体